11. Januar 2024

Mietspiegel Chemnitz 2024/2025 - Preise, Anwendung und Hosentaschen-Version

Der Qualifizierte Mietspiegel der Stadt Chemnitz 2024/2025 (erstellt via Regressionsanalyse) ermittelt für diverse Wohnungstypen in Abhängigkeit von Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr die sog. „ortsübliche Vergleichsmiete“ im Sinne BGB § 558. Die Preise werden via Basismiete dargestellt, müssen über Zu- und Abschläge (Ausstattungs- und Lagevariablen) und einige Rechenschritte präzisiert werden. Die Basismieten wurden im Vergleich zum Mietspiegel 2022/2023 pauschal um 4,4 % erhöht und schwanken in allen Baujahren bis 2000 (von „bis 1924“ bis „1991 bis 2000“) zwischen 5,01 €/m² und 6,14 €/m². Die Spitzenmieten werden im Segment „erbaut ab 2014“ erzielt (8,36 €/m² bis 10,84 €/m²). In 25 von 33 Tabellenfeldern des Mietspiegels werden die Basismieten von einer 5 vor dem Komma angeführt - im Bereich der Baujahresklassen „2001 bis 2013“ liegen die Basismieten für alle Wohnungsgrößen bei 6,54 €/m².

Die Stadt Chemnitz erstellt seit knapp zwei Jahrzehnten regelmäßig qualifizierte Mietspiegel nach BGB § 558d. Mit Beginn des Jahres 2022 hat die Stadt von einem Tabellenmietspiegel auf einen sog. Regressionsmietspiegel umgestellt, der von der Stadt Chemnitz – Amt für Informationsverarbeitung, Abt. Statistik, Wahlen (unter Federführung der „Arbeitsgruppe Mietspiegel“ mit Interessenvertretern von Mietern und Vermietern) selbst berechnet wird.

Der aktuelle Mietspiegel der Stadt Chemnitz 2024 mit einer Laufzeit vom 01.01.2024 bis zum 31.12.2025 ist eine Fortschreibung des Chemnitzer Mietspiegels von 2022, der via Datenerhebung im Sommer/Herbst 2023 empirisch überprüft und angepasst wurde. Die Broschüre zum Mietspiegel schreibt: „Die Anpassung gemäß § 558d Absatz 2 BGB erfolgte unter Verwendung einer erneuten Stichprobe. Hierfür lagen 3.894 Datensätze aus einer Mieterbefragung und 26.384 Datensätze aus der Vermieterbefragung vor, welche entsprechend gewichtet ausgewertet wurden. Gemäß § 23 Mietspiegelverordnung wurden für die Stichprobenerhebung zur Anpassung Annahmen getroffen, die mit einer Anpassung auf Indexbasis vergleichbar sind. Demgemäß sind die Basismieten seit dem Stichtag der Neuerstellung (30.06.2021) bis zum Anpassungsstichtag (30.06.2023) durchschnittlich um 4,4 % gestiegen. Diese mittels Stichprobenerhebung festgestellte Erhöhung wurde einheitlich auf alle Felder der Basismietentabelle des seit 01.01.2022 gültigen Mietspiegels angewandt.“

Seit der Umstellung vom klassischen Tabellenmietspiegel auf einen sog. „Regressionsmietspiegel“ sind Vergleiche zum alten (Tabellen-)Mietspiegel nur noch bedingt zulässig. Die abgebildete Tabelle zeigt die sog. Basismieten in Abhängigkeit von Wohnungsgröße und Baujahr und dient im Kern nur als eine (grobe) Übersicht. Um die ortsübliche Vergleichsmiete einer konkreten Wohnung ermitteln zu können, müssen weitere Ausstattungs- und Lagevariablen berücksichtigt werden, erst danach kann die Spannbreite der Wohnung ermittelt werden.

Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkreten Wohnung müssen [1] für diverse Ausstattungs- und Lagevariablen im Vorfeld noch Zu- und Abschläge ermittelt werden, danach kann [2] die Spannbreite ermittelt werden. Vier Schritte sind notwendig, um die Berechnung durchführen zu können:

Ermittlung der Basismiete (BM) in Abhängigkeit von Wohnungsgröße und Baujahr der Wohnung
Berechnung des Korrekturfaktors (K) nach Ermittlung der Summe der Ab-/Zuschläge für Ausstattung und Lage
Berechnung der durchschnittlichen Nettokaltmiete NK = BM * (1 + K/100)
Berechnung der Spanne für ortsübliche Vergleichsmiete (+10%-Punkte / -10 %-Punkte): untere Spanne: NK *0,9 | obere Spanne: NK *1,1

Vor allem der Schritt der Ermittlung von Zu- und Abschlägen ist hierbei wichtig. Er bildet die unterschiedliche Ausstattungs- und Lagequalität der Wohnungen ab. Folgende Variablen sind es, die im Rahmen der Regressionsanalyse für Preis-Abschläge oder Zuschläge auf die Basismiete verantwortlich sind (in Klammern: Preiseinfluss in %-Punkten; vereinfacht: jeder %-Punkt Abschlag/Zuschlag senkt/erhöht die Basismiete um diesen Prozentwert):

Zu- und Abschläge zur Bewertung der Ausstattung [Summe aus allen gegebenen Zu- und Abschlägen bilden, sofern in der Wohnung vorhanden und vom Vermieter gestellt]

Badezimmer

kein Fenster vorhanden -1 %
Wände oder Fußboden vollständig nicht gefliest -7 %
Dusche vorhanden +4 %
Handtuchwandheizkörper oder zweites Badezimmer oder Gäste-WC vorhanden (weitere Sonderausstattung) +2 % (Hinweis: Der Zuschlag für „weitere Sonderausstattung“ kann angewendet werden, wenn mindestens eines der genannten Ausstattungsmerkmale vorhanden ist.)

Küchenausstattung

kein Fenster vorhanden -2 %
Einbauküche (vom Vermieter gestellt) vorhanden +5 %
Kochnische (bis 3 m²) -4 %

Fußböden

überwiegend ausgestattet mit hochwertigem Bodenbelag (Parkett, Designbelag, Natursteinfußböden, Kork, Fliesen oder modernes Linoleum) +2 %
PVC, Dielen, Teppichboden oder kein vom Vermieter gestellter Belag -1 %

Energieeffizienz

Wärmeerzeugung überwiegend mit Etagenheizung oder Einzelöfen -6 %
keine wärmegedämmten Außenwände -6 % (Hinweis: Wärmegedämmte Außenwände liegen grundsätzlich auch bei Bauweisen wie Dreischicht-Plattenbauten oder einer angebrachten Innendämmung vor.)

Barrierearmut

Barrierearmut vorhanden +2 % (Eine Wohnung gilt als barrierearm, sofern mindestens drei der nachfolgenden Punkte erfüllt sind: - stufenloser Zugang (ohne Fahrstuhl) vom Gehweg bis zur Wohnungseingangstür - schwellenfreie Übergänge zwischen allen Räumen (außer Bad) - schwellenarmer* Zugang zum Bad - schwellenarmer* Zugang zu Balkon/Loggia/Terrasse - bodengleiche Dusche oder schwellenarmer* Duscheinstieg - Vorhandensein eines Personenaufzugs | *Schwelle bis max. 4 cm)

weitere Ausstattungsmerkmale

weder Balkon, Loggia, Terrasse noch Gartenanteil vorhanden -7 %
kein zusätzlicher Abstellraum (z. B. Bodenkammer, Kellerabteil) vorhanden -5 %

Zu- und Abschläge zur Bewertung der Wohnungs-/Wohnlage

Anzahl der Wohnungen im Gebäude (pro Hauseingang)

bis einschließlich 5 Wohnungen +1 %

Geschosslage der Wohnung

Erdgeschoss -1 %
Dachgeschoss -1 %

Beschreibung der unmittelbaren Wohnumgebung

offene Bebauung (z. B. mit Grünflächen, Ein- und Zweifamilienhäusern) +3 %

überwiegende Geschosszahl der Nachbargebäude

überwiegend 1 bis 3 Geschosse +1 %

Belastung der unmittelbaren Umgebung durch Verkehrs- und Industrie-/Gewerbelärm

keine Belastung +1 %
starke Belastung -1 %

Hinweis: Maßgeblich ist die höchste Belastung in einer der beiden Kategorien (Verkehr, Industrie/Gewerbe).

Verkehr:

starke Belastung: - Bundesstraße, -autobahn; Hauptverkehrsstraße und Straßenbahntrasse; Hauptverkehrsstraße und Eisenbahnlinie | mittlere bis geringe Belastung: - Hauptverkehrsstraße oder Eisenbahnlinie; Haupterschließungsstraße und/oder Straßenbahntrasse | keine Belastung: - Anliegerverkehr; verkehrsberuhigte Zone; Tempo 30 - Zone

Industrie/Gewerbe:

starke Belastung: Industriegebiet; Transportunternehmen mit 24-Stunden-Betrieb direkt angrenzend | mittlere bis geringe Belastung: - Gewerbegebiet; Transportunternehmen mit 24-Stunden-Betrieb nicht direkt angrenzend; Transportunternehmen direkt angrenzend, aber nur tags in Betrieb; Einzelgewerbestandorte mit 24-Stunden-Betrieb; Einzelgewerbe (nur Tagbetrieb) direkt angrenzend; andere Gewerbenutzungen nicht direkt angrenzend | keine Belastung: - nicht störendes Gewerbe

Alle notwendigen konkreten Rechenschritte sind der Mietspiegel-Broschüre der Stadt Chemnitz zu entnehmen. Diese kann auf der Webseite der Stadt Chemnitz heruntergeladen werden. Noch komfortabler kann die ortsübliche Vergleichsmiete einer konkreten Wohnung mit Hilfe eines von der Stadt Chemnitz bereitgestellten Online-Rechners ermittelt werden.

Wer verstehen will, wie der Mietspiegel Chemnitz 2024/2025 funktioniert, kann auch die "Hosentaschen-Version" von CHEMNITZ in ZAHLEN anwenden. Diese zeigt auf einer Seite alle notwendigen Rechenschritte. Bei der Ermittlung der "ortsüblichen Vergleichsmiete" für eine konkrete Wohnung (die sog. Einzelvergleichsmiete) müssen alle Schritte gegangen werden - das konkrete Ergebnis mündet immer in einer Spanne.

Das folgende Beispiel zeigt die Logik des Chemnitzer Mietspiegels anhand einer gründerzeitlichen Altbau-Wohnung, die um 1900 gebaut wurde. Sanierungen in der Nachwendezeit spielen für die Einordnung in die Baujahresklasse keine Rolle (im Sinne des BGB-Kriteriums "Beschaffenheit" bleibt ein Altbau ein Altbau), sondern werden bei der Ausstattung berücksichtigt.