Stadtstruktur und Wohngebiete

Chemnitz ist mit seinen 221 Quadratkilometern Grundfläche eine – flächenmäßig betrachtet – relativ große Stadt, dessen territoriale Ausprägung von ca. 15 km mal 15 km eine weite Spanne von urbanem innerstädtischem Leben bis hin zu suburbanem und fast schon ländlichem Leben einschließt. Die Stadtfläche beinhaltet neben der Kernstadt und suburbanen Wohnlagen („Speckgürtel der Stadt“) auch – im Zuge der 1990er Jahre erfolgten Eingemeindungen – ländliche Teilgebiete sowie eingemeindete Kleinstädte am Stadtrand, die ihren eigenen Charakter bis heute bewahrt haben. In der Statistik der Flächennutzung führt das dazu, dass nur knapp 30 % der Chemnitzer Stadtfläche laut Flächennutzungsplan als Baugebietsfläche genutzt werden, während mehr als die Hälfte des städtischen Territoriums als land- oder forstwirtschaftliche Fläche ausgewiesen sind. Entsprechend gering für eine Großstadt wirkt daher mit etwas mehr als 1.100 Bewohnern je Quadratkilometer die Bevölkerungsdichte von Chemnitz.

Unter dem Aspekt der tatsächlichen Bevölkerung gestalten sich die Wohnrealitäten natürlich vollkommen anders: Ca. 170.000 Menschen der 245.000 Einwohner wohnen maximal 5 km vom Stadtzentrum entfernt (errechnet via Zensusdatenbank 2011 und dessen 1 km-Gitterzellen-Rechner). Die Bevölkerungsdichte im Stadtkern liegt dabei im mittleren vierstelligen Bereich, erreicht auf dem dicht besiedelten Kaßberg mehr als 8.000 EW/km².

Die Stadt Chemnitz besteht aus 39 Stadtteilen unterschiedlicher Größe und Bevölkerungszahl. Seit den in den 1990er Jahren durchgeführten Eingemeindungen von Euba, Kleinolbersdorf-Altenhain, Einsiedel, Klaffenbach, Mittelbach, Grüna, Röhrsdorf und Wittgensdorf hat sich das Stadtgebiet um 90 km² (bzw. um 69 %) erweitert. Die Stadtteile weisen nicht nur unterschiedliche Größen, Bevölkerungszahlen und -strukturen auf, sondern verschiedenste Bausubstanzen, Wohngebäudetypen und Eigentumsverhältnisse. Der urbane Kern von Chemnitz umfasst einen Kreis mit einem Radius von ca. 6 bis 7 km um das Stadtzentrum. Die Mieterquoten in diesem Bereich liegen bei über 90 % – im innerstädtischen Bereich bei weit über 95 %. Die ländlich geprägten Stadtteile sind durch deutlich höhere Eigentumsquoten an Wohnraum geprägt (Chemnitz insgesamt 17 %; an den Rändern teilweise 60 bis 75 %; Wert von 2011); die Infrastruktur und das Wohnen bzw. Leben sind spürbar anders als in verdichteten, innerstädtischen Wohngebieten mit hohen Wohngebäuden und einer Vielzahl von Mietparteien in einer Adresse. Die folgende Standard-Stadtteilkarte zeigt die 39 Chemnitzer Stadtteile in ihrer territorialen Ausprägung; Bevölkerungsumfänge werden nicht dargestellt.

Anders stellt sich die Situation dar, wenn die 39 Chemnitzer Stadtteile nicht in ihrer territorialen Größe, sondern in Abhängigkeit ihrer Einwohnerzahl in einer Karte visualisiert werden. Es wird deutlich, dass die zentrumsnahen Stadtteile die bevölkerungsstärksten sind, da dort auf relativ kleiner Fläche vergleichsweise viele Chemnitzer wohnen, während die Randgebiete relativ dünn besiedelt sind. Die acht einwohnerstärksten Stadtteile (angefangen vom Kaßberg bis Markersdorf) beherbergen auf einer Fläche von 27 km² knapp 114.000 Einwohner, was einer Bevölkerungsdichte von mehr als 4.200 Einwohner je Quadratkilometer entspricht. Die eingemeindeten Stadtteile wiesen im Oktober 2020 insgesamt eine Bevölkerungszahl von 24.300 Einwohnern auf (bei einer Fläche von 90 km²; Bevölkerungsdichte: 270 Einwohner je km²; der Kaßberg als bevölkerungsstärkster Stadtteil dagegen auf einer Fläche von etwas mehr als 2 km² knapp 18.000 Einwohner). Im Süden von Chemnitz sind noch ansatzweise die dichten Bebauungsstrukturen des ehemaligen Fritz-Heckert-Gebiets zu erkennen, vor allem Markersdorf mit seinen 11.300 Einwohnern fällt hierbei auf. Wohnten in den fünf Stadtteilen des Heckert-Gebietes (Kappel, Helbersdorf, Hutholz, Markersdorf, Morgenleite) 1991 noch 83.900 Menschen, so sank diese Zahl 29 Jahre später auf 36.000 – der Anteil der Chemnitzer, die in Ostdeutschlands viertgrößtem Plattenbaugebiet wohnten, sank von 27 % auf heute unter 14,5 %. Entsprechend haben sich die Bevölkerungsdichten verschoben. Während 1991 im Stadtteil Hutholz mehr als 13.000 Menschen pro km² wohnten, erreicht der heutige Spitzenreiter Kaßberg eine Bewohnerdichte von leicht weniger als 9.000 Einwohner pro km.

Die Auswirkungen der massiven Bevölkerungsverschiebungen, die die Chemnitzer Stadtteile in den 1990er Jahren wachsen oder (zumeist) schrumpfen ließen, haben sich in den vergangenen Jahren mit Ausnahme einiger innerstädtischer Stadtteile manifestiert bzw. verstetigt. Die Stadtteile des ehemaligen Fritz-Heckert-Gebietes (Helbersdorf, Morgenleite, Markersdorf, Hutholz, Teile von Kappel) schrumpften seit der Wiedervereinigung um mehr als 55 %, weisen aber seit nunmehr fünf Jahren mehr oder weniger konstante Bevölkerungszahlen auf (seit 2012 nur noch ein Rückgang von 37.400 auf 36.000). Die Randgebiete von Chemnitz legten in der Nachwendezeit durch die sog. Suburbanisierung (ausgehend von geringen Werten) stark an Einwohnern zu, sind aber seit einigen Jahren wieder minimalen Schrumpfungsprozessen ausgesetzt. Einhergehend mit deutschlandweit zu beobachtenden Re-Urbanisierungsprozessen und dem starken Zuwachs an ausländischer Bevölkerung haben in den letzten Jahren vor allem die innerstädtischen Stadtteile wieder Bevölkerungszuwächse verzeichnen können – am stärksten legte seit Ende 2014 das Zentrum zu (+21 %), gefolgt vom Lutherviertel (+9 %) und Sonnenberg (+8 %). Seit 2019 ist das innerstädtische Wachstum allerdings zum Erliegen gekommen.

• Wer den Leerstand in Chemnitz verstehen will, muss die Entwicklungen (bzw. die Schrumpfungsprozesse) in den 1990er Jahren kennen.
• Kernstädtische Stadtteile haben in den vergangenen Jahren am deutlichsten vom Bevölkerungsgewinn der Stadt Chemnitz partizipiert. Angeführt wird die Entwicklung von Stadtteil Zentrum, das seit 2009 um 32 % an Bevölkerung zugelegt hat.
• Bis auf wenige Ausnahmen (wie die traditionellen Eigenheim-Standorte Rabenstein [+10 % seit 2014] oder Adelsberg [+5 %]) befinden sich die suburbanisierten Stadtteile in einem minimalen Schrumpfungsprozess, der aktuell jedoch nur anhand sinkender Einwohnerzahlen sichtbar wird. Die Haushaltszahlen blieben in den vergangenen Jahren konstant.
• Mit etwas „gröberem Blick“ betrachtet – klammert man das Zentrum aus – sind die Bevölkerungszahlen in den meisten Stadtteilen jedoch stabil. Ein Großteil der Verschiebungen ist jedoch nur statistischer Natur und betrifft teilweise nur die Altersstruktur. Selbst das Fritz-Heckert-Gebiet verlor seit 2013 nur im Stadtteil Hutholz und in Helbersdorf deutlich an Einwohnern.

Im großstädtischen Chemnitz – klammert man die ländlich-suburbanen Teilgebiete aus – existieren vier Wohngebietstypen (und sog. Gemengelagen, die sich entlang von Hauptverkehrsadern befinden), deren Definition bzw. Charakterisierung über die Bausubstanz erfolgt. Die Unterscheidung ist idealtypisch, da nur in wenigen Fällen „reine“ Wohngebiete mit nur einer Bausubstanz zu finden sind. Die vier Idealtypen lassen sich anhand verschiedener Kriterien unterscheiden, die zum Großteil in deren historischer Entwicklung begründet liegen. In der pdf werden fünf verschiedene Gebietstypen charakterisiert und Übersichten über die Entwicklung der ortsüblichen Nettokaltmieten (€/m²) in jenen Gebieten dargestellt: Die Reihenfolge der Gebietstypen entspricht in groben Zügen der historischen Entwicklung, wie in Chemnitz seit ca. 1850/60 Wohngebäude gebaut wurden.

• Gründerzeitliche Altbaugebiete
• Genossenschaftlicher Siedlungsbau
• Offene Blockstrukturen mit Ergänzungsbebauung
• Plattenbaugebiete
• nach 1990 erbaute Wohngebäude (Sondersegment)

Überblick über die baulichen Strukturen in Chemnitz (10 Seiten) inkl. Mietpreise und Wohngebiete