Wohnungsmarkt-Report Chemnitz

Das FOG-Institut für Markt- und Sozialforschung erstellt seit 2015 regelmäßig den "Wohnungsmarkt-Report Chemnitz". In dem jeweils im Januar erscheinenden Bericht werden einerseits die Entwicklungen des Vorjahres (Einwohnerzahlen, Demographie, Trends der Stadtentwicklung), andererseits die Daten der FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe (erhoben im Oktober/November des Vorjahres) ausgewertet. Der Bericht mit Fokus auf den Mietwohnungsmarkt beschreibt ausführlich die für den Wohnungsmarkt relevanten Gesamtparameter Angebot, Nachfrage, Preise und Leerstand in Chemnitz und ergänzt diese um detaillierte Daten und Fakten aus den Stadtteilen. Neben einer Darstellung des jeweils gültigen Mietspiegels wertet er Angebotsmieten differenziert nach Größe der Wohnung / Zahl der Zimmer, Baugebietstyp, Stadtteil und Wohngebiet und nach Sanierungsstand aus.


Aktuell gültig ist der "Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2023", der im Januar 2023 erschienen ist. Der 134 Seiten umfassende Bericht (pdf-Version im A4-Format, 119 € inkl. Umsatzsteuer) ist hier erhältlich (FOG-Institut) oder hier (CHEMNITZ in ZAHLEN-Shop) und gliedert sich wie folgt:

1. Einleitung Seite 6
2. Die Stadt Chemnitz – Daten, Fakten und Trends der Stadtentwicklung 8
2.1 Bevölkerung und Bevölkerungsentwicklung 8
2.2 Bevölkerungsbewegungen 10
2.3 Haushalts- und Altersstrukturen 19
2.4 Wirtschaft, Arbeit und Einkommen 23
2.5. Faktoren der Stadtentwicklung 2022 28
3. Stadtstruktur und Stadtteile 31
3.1 Stadtteile von Chemnitz 31
3.2 Bevölkerungs- und Sozialstrukturen in den Stadtteilen 38
3.3 Mietwohngebiete in Chemnitz 47
3.4. Exkurs zu den Gebietstypen in Chemnitz 51
4. Bauen, Wohnen und Leerstände in Chemnitz 57
4.1 Gesamtüberblick: Wohnen 57
4.2 Entwicklung der Bautätigkeit in Chemnitz 63
4.3. Leerstand 67
5. Preise, Angebotsmieten und Wohnungsangebote 79
5.1 Mietspiegel der Stadt Chemnitz 2022/23 79
5.2 Mietpreise nach Gebietstypen und Bausubstanz 84
5.3. Angebotsstrukturen (FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe) 90
5.4 Angebotsmieten im Herbst 2022 97
5.5 Nebenkosten/Betriebskosten im Herbst 2022 122
6. Der Chemnitzer Mietwohnungsmarkt im bundesweiten Kontext 123
7. Kaufpreisentwicklung von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern 124
8. Fazit und Zusammenfassung 125
8.1 Stadt Chemnitz – Parameter der Stadtentwicklung 125
8.2 Der Wohnungsmarkt in Chemnitz 127


Kernbefunde aus dem Report 2023

Stadt Chemnitz – Parameter der Stadtentwicklung (Stand Januar 2023)

  • Bevölkerungsentwicklung: Nachdem die Stadt Chemnitz in den letzten drei Jahren (2019: -813; 2020: -1.857; 2021: -1.405) mehr als 4.000 Einwohner verloren hatte und die ersten zwei Monate 2022 weitere Schrumpfung mit sich brachten, setzte beginnend ab Ende Februar 2022 mit dem russischen Angriff auf die Ukraine eine massive Flüchtlingsbewegung der ukrainischen Zivilbevölkerung ein, von denen im Jahresverlauf 2022 ca. 5.000 (in weiten Teilen Frauen, Kinder und Rentner) auch in Chemnitz Unterkunft fanden. Infolge dessen stieg die Einwohnerzahl in der Stadt von 243.646 (31.12.2021) auf 248.864 (31.12.2022) und erreichte damit den höchsten Stand seit 2002/2003. Das Bevölkerungsplus von +5.218 (+2,1 %) war das größte in der Stadt seit der Wiedervereinigung.
  • Infolge der stark erhöhten Wanderungszahlen sind die aktuellen Geburten- und Sterbefallzahlen fast schon zweitranging. Sowohl die Geburten (weniger als 2.000) als auch die Sterbefälle (deutlich unter 4.000; die hohe Corona-Übersterblichkeit reduzierte sich deutlich) verringerten sich; der traditionell vorhandene Sterbeüberschuss wurde auch 2022 wieder gemessen. Der Befund, dass Chemnitz auf Zuwanderung angewiesen ist, wenn es seine Bevölkerungszahl zumindest stabil halten will, ist nicht neu, wurde in diesem Bericht schon mehrfach beschrieben.
  • Steigende Bevölkerungszahlen lassen naturgemäß auch die Zahl der Haushalte ansteigen. Corona-bedingt war sie bis Ende 2021 auf ca. 132.000 gesunken (ermittelt via Verfahren der Haushaltegenerierung), das Jahr 2022 dürfte einen Zuwachs von konservativ gerechnet 1.500 (bis höchstens 2.500) mit sich gebracht haben. Der typische Haushalt, der 2022 neu in Chemnitz hinzugekommen ist, dürfte etwas größer als der Chemnitzer Durchschnittswert von 1,8 gewesen sein und eine 2 vor dem Komma tragen.
  • Wie nachhaltig das Bevölkerungs- bzw. Haushaltewachstum in Chemnitz sein wird (sprich: Wie lange werden die ukrainischen Geflüchteten bleiben [müssen]), ist aktuell schwer zu prognostizieren. Das Ausmaß an Zerstörung in den Kriegsgebieten ist immens, die systematische Zerstörung von kritischer Infrastruktur selbst in Nicht-Front-Gebieten trägt dazu bei, dass sich die Lebensgrundlagen in der Ukraine signifikant verschlechtert haben. Das Leben und Arbeiten im Land wird in den nächsten Jahren nicht leichter werden; es werden definitiv Flüchtlinge aus der Ukraine in Chemnitz sesshaft werden (evtl. kommen noch die Familienväter hinzu); über das genaue Ausmaß will dieser Bericht hier an der Stelle nicht spekulieren. Wollen wir aber zumindest hoffen, dass die Entscheidung für oder gegen Chemnitz auf freiwilliger Basis erfolgt.
  • Kurzfristig und auf kleinräumiger Ebene betrachtet führte das Bevölkerungswachstum in einigen Stadtteilen zu in dieser Größenordnung unbekannten Höhen. Alle innerstädtischen Stadtteile sowie das komplette Heckert-Gebiet legten teilweise deutlich an Einwohnern hinzu; der Sonnenberg erhöhte seine Bevölkerungszahl um mehr als 1.100; das Zentrum und der Kaßberg folgen auf den Rängen 2 und 3 mit +800 bzw. +600. 12 Stadtteile legten um mindestens 2 % zu, darunter z. B. überraschend der Stadtteil Hutholz mit einem Plus von mehr als 6 %. Am Stadtrand in den Wohnlagen mit überwiegend Eigentümerhaushalten führte die Flüchtlingswanderungen im Saldo zu keinen nennenswerten Zuwächsen – anders formuliert: die Zuwanderung konzentrierte sich auf Mieterstadtteile mit vordergründig günstigen Mieten. Nimmt man das FOG-„Stadtteil-Ranking Chemnitz“ von 2018 als Basis, so erzielten genau jene drei Stadtteile die größten Bevölkerungszuwächse, die damals als sozial schwächste Stadtteile klassifiziert wurden (Zentrum, Sonnenberg, Hutholz).
  • Das Bevölkerungsplus dürfte die Altersstruktur der Stadt minimal verjüngt haben - es ist allerdings nicht in der Lage, das „große Ganze“ signifikant zu verschieben. Im Mittel ist der durchschnittliche Chemnitzer ca. 46 bis 47 Jahre alt; es gibt in der Stadt weiterhin in allen Altersgruppen viele Vertreter: am 31.12.2020 waren 28,5 % der Chemnitzer Bevölkerung im Rentenalter, 56 % im erwerbsfähigen Alter (18-64 Jahre). Dazu kommen 15 % Kinder und Jugendliche, deren Anteil sich in den letzten Jahren erhöht hat. Der Zuzug aus der Ukraine hat die absolute Anzahl an jüngeren Menschen in Chemnitz etwas steigen lassen, im Kern aber an der Bevölkerungszusammensetzung nach Altersgruppen nur im Nachkomma-Bereich zu Verschiebungen geführt.
  • Deutliche Verschiebungen hingegen waren bei der Erhöhung des Ausländeranteils sichtbar: Einhergehend mit den starken Flüchtlingszuströmen aus der Ukraine, aber auch in Verbindung mit einer im Vergleich zu den Vorjahren steigenden Zahl an Asylbewerbern erhöhte sich die Zahl der ausländischen Bevölkerung in Chemnitz. Sie lag Ende 2022 bei inzwischen fast 30.000 Menschen – der Ausländeranteil in der Stadt erhöhte sich um
    2 %-Punkte und liegt nun bereits bei 12 %. In den jüngeren Altersgruppen (bis 39 Jahre) erreicht der Anteil bereits 20 %. In den letzten elf Jahren (Vergleich 31.12.2011 und 31.12.2022) hat sich die Zahl der Ausländer in Chemnitz vervierfacht (von 7.350 auf 30.000).
  • Die Entwicklungen des Jahres 2022 haben alle vorhandenen – alte wie neue – Bevölkerungsprognosen erneut mit neuen (unerwarteten) Entwicklungen konfrontiert und auf eine gewisse Art und Weise bereits wieder obsolet gemacht. Die aktuellste Bevölkerungsvorausberechnung der Stadt Chemnitz aus dem Jahr 2022 rechnete mit Werten vom Stand 31.12.2021 und prognostizierte für das Jahr 2035 eine Schrumpfung in den Korridor zwischen 227.500 (untere Variante) und 242.500 (obere Variante). Bereits mit Veröffentlichung der Befunde (Sommer 2022) lag die aktuelle Einwohnerzahl nicht mehr im Prognosehorizont, sondern deutlich darüber, da die Flüchtlingszuwächse nicht in die Berechnung integriert worden waren. Prognosen bleiben ein schwieriges Fahrwasser.
  • Ein Wert, der gemessen und nicht prognostiziert ist, die Inflation – abgebildet über den Verbraucherpreis-Index. Diese Kenngröße spielte bislang im Rahmen des „Wohnungsmarkt-Reports Chemnitz“ keine Rolle, stieg allerdings ab Herbst 2021 derart stark an, dass sie Erwähnung finden musste. Die im Index abgebildeten Preissteigerungen (+8 % im Gesamtjahr 2022) dokumentierten starke Anstiege/Verteuerungen von Aspekten, die auch das Thema Wohnen und Leben beeinflussen. Neben Lebensmitteln verteuerten sich (infolge gestiegener Erdgasbeschaffungskosten) Strom, Heizung, Warmwasser und führten damit zur Erhöhung der „2. Miete“; sprich den Neben bzw. Betriebskosten. Erstmalig wurden deshalb im Bericht auch die Nebenkosten mit ermittelt, die im Herbst 2022 bei ca. 2,50 €/m² lagen. Sich im Jahr 2023 manifestierende Preissteigerungen (Gaspreis, Strompreise) dürften die 2. Miete noch weiter anwachsen lassen. Eine Frage für die mittelfristige Zukunft lautet daher, ob Mieter in Anbetracht der steigenden 2. Miete eventuell bei der 1. Miete (Kaltmiete) in irgendeiner Form sparen werden.
  • Die Chemnitzer Wirtschaft und damit einhergehend die Arbeitsmarkt-Situation zeigt sich relativ robust. Das Bruttoinlandsprodukt dürfte 2022 an der 10 Mrd. €-Grenze „gekratzt“ haben, die Stadt wartet seit zwei, drei Jahren mit einer recht konstanten Zahl von ca. 117.000 sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätzen auf. Die Arbeitslosigkeit erhöhte sich leicht (vordergründig durch den erleichterten Zugang von ukrainischen Geflüchteten) und lag Ende 2022 bei ca. 9.000 Menschen; andererseits zeigte sich der Personal- bzw. Fachkräftemangel in der Stadt an vielen Stellen. Jeder, der arbeiten will, dürfte inzwischen irgendwo einen Job finden. Auffällig ist die geringe Zahl an ausländischen sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Chemnitz. Punktuell ist dies der Struktur der Ausländer in Chemnitz (Kinder, Flüchtlinge und Asylbewerber) geschuldet, aber wenn hier bei der Arbeitsmarktintegration weitere Erfolge erzielt würden, könnte man der Stadt fast schon eine Vollbeschäftigung unterstellen.
  • Bei der Entwicklung von Löhnen und Gehältern in der Stadt stellt sich die Frage, inwieweit diese der Inflation folgen können oder ob dann doch Reallohnverluste zu beklagen sein werden. Die aktuelle Datenlage dazu ist recht dünn; der Befund, dass sich in den letzten Jahren seit 2015 die Einkommen erhöht haben und durch in den Corona-Jahren stagnierten bleibt ebenso bestehen wie die Tatsache, dass sich eine einkommensstarke Teilgruppe innerhalb der Chemnitzer Bevölkerung gebildet hat, die für modernes Wohnen bereit ist, entsprechend hohe Beträge zu zahlen. Bei den Neu-Chemnitzern (vor allem aus der Ukraine) stellt sich die Frage, wann, ob und wie schnell diese einen Job annehmen oder ob sie auf das Ende des Krieges in der Heimat warten. Erfahrungsgemäß ist das Armutsrisiko von Ausländern in Ostdeutschland relativ groß (auch das ist eine Folge der Struktur der Ausländer in der Stadt).

Der Wohnungsmarkt in Chemnitz (Stand Januar 2023)

Die dargestellten Parameter der Chemnitzer Stadtentwicklung – vor allem die Steigerung der Einwohnerzahlen – haben naturgemäß Einfluss auf den Chemnitzer Wohnungsmarkt. Nachdem Corona in den Jahren 2020 und 2021 die Leerstände leicht steigen ließ, machten die Entwicklungen des abgelaufenen Kalenderjahres diese Entwicklung mehr oder weniger wieder rückgängig. Einhergehend mit der Vergrößerung der Zahl der Haushalte reduzierte sich das Angebot an freien (und auffindbaren) Wohnungen merklich, wobei der große Wohnungsleerstand weiterhin ein zentrales Merkmal des städtischen Wohnungsmarktes ist und großen Einfluss auf die Mietpreise und die Angebotsmieten nimmt.

Betrachtet man in einem ersten Schritt die Gesamtheit des Wohnungsmarktes – d.h. die Kernparameter unabhängig von den Entwicklungen des Jahres 2022 -, so lässt sich festhalten

  • Wohnungsangebot: In Chemnitz existieren je nach Quelle zwischen 156.000 und 159.000 Wohnungen. Im Saldo (Differenz zwischen Neubau, Umbau und Abriss, wobei letztgenannter fast keine Rolle mehr spielt) sind seit 2016 etwas mehr als 2.000 Wohnungen hinzukommen (Datenbasis: Statistisches Landesamt), darunter in weiten Teilen große oder sehr große, modern ausgestattete Wohnungen bzw. Einfamilienhäuser. Parallel dazu (und von der Statistik der vorhandenen Wohnungen nur bedingt abbildbar) wurden nahezu im gesamten Stadtgebiet vielfältige Sanierungsaktivitäten durchgeführt, bei denen normalerweise brachliegende Gründerzeitaltbauten kernsaniert und hochqualitativ ausgestattet worden (und dann für Chemnitzer Verhältnisse hochpreisig angeboten werden). In den letzten Jahren wird deutlich (und das dokumentieren auch die Angebotsmieten in den Stadtteilen), dass sich die Zielgebiete der Investoren verschoben haben und nun andere Teilgebiete in den Fokus gerückt sind. Das dürfte der Tatsache geschuldet sein, dass einige Stadtteile inzwischen „durchsaniert“ sind, während in anderen Teilgebieten doch noch vereinzelt unsanierte Altbauten zu finden sind (wobei man den Sanierungstrend nicht nur auf diese reduzieren kann; auch andere Bestände werden saniert, zumeist allerdings nicht in diesem Maße von ursprünglich „unbewohnbar“ zu „qualitativ hochwertig saniert“). Beispielhaft dafür steht der Sonnenberg, dessen steigende Angebotsmieten vor allem auf einer Reihe von Sanierungsprojekten fußen. Dennoch muss festgehalten werden: Die neu geschaffenen bzw. komplettsanierten Wohnungen verbessern die Wohnqualität in der Stadt statistisch gesehen „nur“ geringfügig, da sie bei knapp 160.000 Wohnungen nur einen Bruchteil des Gesamtwohnungsangebotes ausmachen; die Gesamtheit der unsanierten/unbewohnbaren Wohnungen nimmt von Jahr zu Jahr ab, erhöht damit – wie dies in den Jahren 2020/2021 infolge sinkenden Einwohnerzahlen der Fall war – allerdings den Leerstand, das Wohnungsangebot bzw. den Verdrängungswettbewerb zwischen den Vermietern.
  • Bei je nach Jahr und Quelle 156.000 bis 159.000 Wohnungen und 132.000 bis 134.000 Haushalten wird deutlich, dass ein strukturelles Überangebot an freien Wohnungen existiert, welches auch mit schmalen Bevölkerungsgewinnen weder kurz- noch mittelfristig zu beheben ist. Auf 100 Haushalte kommen rechnerisch ca. 118 Wohnungen Die konkrete Messung des Wohnungsleerstandes in Chemnitz erweist sich als schwierig, aber zieht man Daten von Anbietern zu Rate, dessen Wohnungsbestände tatsächlich marktaktiv sind, so liegen die Leerstandsquoten bei ca. 9 %, teilweise auch zweistellig. Der größte Wohnungsanbieter in Chemnitz – die GGG – vermeldete am 31.12.2021 einen Leerstand von 13,6 % (bei knapp 24.000 Wohnungen), die Gesamtheit aller Chemnitzer Wohnungsgenossenschaften 8,8 % (zusammen 28.000 Wohnungen). Zusätzlich dazu gab der CBRE-empirica-Leerstandsindex für Chemnitz Stand 2021 einen marktaktiven Leerstand – definiert als „freie Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbar sind, ohne „Ruinen“ oder dysfunktionale Leerstände“ – von 9,0 % (zum Vergleich: 2018: 8,4 %) an. Alle drei Werte sind „marktaktive“ Werte, dazu kommt noch eine gewisse Zahl von unsanierten, unbewohnbaren bzw. aus unbekannten Gründen nicht angebotene Zahl an Wohnungen. Im Einzelfall aber, und das bestätigen vor allem Sanierungsträger von hochwertigem Wohnraum, gibt es auch Anbieter mit einem Leerstand von deutlich unter 5 %, teilweise sogar 0 %.
  • Wohnungsüberangebot und Leerstand haben naturgemäß Einfluss auf die Mietpreise. Der Qualifizierte Mietspiegel der Stadt Chemnitz 2022 (erstellt via Regressionsanalyse) ermittelt für diverse Wohnungstypen in Abhängigkeit von Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr die sog. „ortsübliche Vergleichsmiete“ im Sinne BGB § 558. Die Preise werden erstmals via Basismiete dargestellt, müssen über Zu- und Abschläge (Ausstattungs- und Lagevariablen) und einige Rechenschritte präzisiert werden. Die Basismieten schwanken in allen Baujahren bis 2000 (von „bis 1924“ bis „1991 bis 2000“) zwischen 4,88 €/m² und 5,88 €/m². Die Spitzenmieten werden im Segment „erbaut ab 2014“ erzielt (8,01 €/m² bis 10,38 €/m²). In 24 von 33 Tabellenfeldern des Mietspiegels werden die Basismieten von einer 5 vor dem Komma angeführt - im Bereich der Baujahresklassen „2001 bis 2013“ liegen die Basismieten für alle Wohnungsgrößen bei 6,26 €/m². Die Angebotsmieten lagen 2021 im Mittel bei 5,36 €/m²und damit inzwischen ca. 40 % bis 45 % unter dem deutschen Mittelwert. Chemnitz bleibt damit die günstigste unter den deutschen Großstädten ab 100.000 Einwohnern.

Die geschilderten Kernparameter sind in der dargestellten Form weder neu noch überraschend und unter Chemnitzer Wohnungsmarkt-Akteuren längst bekannte Alltagspraxis. Sie bilden ab, dass Chemnitz seit der Wiedervereinigung, vor allem in den 1990er Jahren massiv geschrumpft ist, und dass selbst deutlichste Rückbau-Aktivitäten von vor allem Plattenbauten (vereinzelt auch Gründerzeitgebäuden) das strukturelle Überangebot an Wohnraum nicht beheben konnten. Löst man sich von den Gesamtentwicklungen der letzten drei Jahrzehnte und blickt auf das aktuelle Jahr 2022, so müssen oben geschilderte Befunde im Detail ergänzt werden.

  • Steigende Angebotsmieten 2022: Die im Rahmen der FOG-Wohnungsmarktstichprobe ermittelte durchschnittliche Angebotsmiete lag im November 2022 bei 5,50 €/m² - 12 Monate zuvor hatte sie im Mittel 5,36 €/m² betragen. 90 % aller Angebotsmieten liegen in einer Spanne von 4,32 €/m² bis 7,57 €/m². Das günstigste Drittel aller Wohnungsangebote kostete maximal 5,03 €/m², das zweite Drittel aller Wohnungen bündelt sich zwischen 5,03 €/m² und 5,60 €/m². Das teuerste Drittel liegt zwischen 5,60€/m² und 12,00 €/m², wobei auch hier zur Wahrheit zählt, dass weite Teile des teuersten Drittels weiterhin zwischen 5,50 €/m² und 7,00 €/m² angesiedelt sind. Nur 8 % aller im Herbst 2022 angebotenen Wohnungen kosteten mehr als 7,00 €/m². Darunter sind naturgemäß viele neu- bzw. komplettsanierte Wohnungen sowie einige wenige Neubauten (Fertigstellung 2021/22) gewesen. 7 % der im Rahmen der FOG-Wohnungsmarktstichprobe erhobenen Wohnungen wurden als „Neubau / Komplettsanierungen“ registriert; sie kosteten im Schnitt 7,65 €/m² (93 % darunter in einer Spanne von 6,00 €/m² bis 10,00 €/m²). Im 5-Jahres-Zeitraum seit 2017 (damals 5,06 €/m² im Mittel) sind die Angebotsmieten um 9 %, im 10-Jahres-Horizont seit 2012 (damals 4,75 €/m²) um ca. 16 % gestiegen.
  • Reduziertes Wohnungsangebot / geringerer Leerstand: Steigende Bevölkerungszahlen im Jahr 2022 haben das Wohnungsangebot in Chemnitz spürbar verringert und dürften somit den Leerstand in der Stadt um ca.
    1 %-Punkt gesenkt haben. Die FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe 2022 – jeweils jährlich mit der identischen Methodik gezogen – verringerte ihren Stichprobenumfang im Vergleich zum Herbst 2021 um
    auffällige 20 %. Die Zahl der freien Wohnungsangebote – angeboten in den großen Plattformen Immobilienscout24, Immowelt, Immonet – reduzierte sich im Jahresverlauf ebenfalls deutlich. Das Angebot von Immobilienscout verringerte sich bspw. von 4.900 (April 2021) über 4.500 (Nov. 2021) und 3.800 (Juni 2022) bis zu 3.100 (Dezember 2022). Auch unter den großen Chemnitzer Anbietern GGG und Genossenschaften waren große Angebotsrückgänge sichtbar – dies muss nicht zwingend in allen Fällen immer mit einer Neuvermietung einhergehen, aber es steht deutlich die These im Raum, dass sich die Zahl der leerstehenden Wohnungen 2022 vor allem infolge der hohen Flüchtlingszuwächse reduziert haben.
  • Der Befund deckt sich mit der sich punktuell verschobenen Struktur des Wohnungsangebotes 2022. Im Bereich der Wohnungsangebote zeigt die FOG-Wohnungsmarktstichprobe vom November 2022 das übliche Bild der Struktur der freien und zugleich anmietbaren Wohnungen. Es dominieren wie immer 2- und 3-Raum-Wohnungen, die zusammen mehr als 80 % des Wohnungsangebotes ausmachen. 1-Raum- (10 %) und 4-und-mehr-Räume-Wohnungen (8 %) runden die Palette der Wohnungen ab. Auffällig ist, dass vor allem kleine Wohnungen (1-Raum-Wohnungen, Wohnungen unter 45 m²) tendenziell weniger im Angebot zu finden sind. Es steht zu vermuten an, dass der Zuzug nach Chemnitz im Jahr 2022 vor allem in diese kleinen Wohnungen stattgefunden hat.
  • Einhergehend mit dem knappen oder weniger knappen Angebot sowie den Fokussierungen der Sanierungsaktivitäten auf große Wohnungen unterscheiden sich die Angebotsmieten – vergleicht man diese nach Wohnflächen – deutlich. Große Wohnungen ab 100 m² sowie kleine bis 29 m² werden mit 6,50 €/m² im Mittel veranschlagt, während das Gros der Chemnitzer Wohnungen (dort, wo der größte Leerstand herrscht) im Schnitt für 5,30 €/m² bis 5,50 €/m² angeboten wird. Der Verlauf der Kurve (siehe Grafik) ist in den letzten Jahren vergleichbar gewesen – nur die Beträge haben sich jeweils leicht nach oben geschoben.
  • Zwischen den Stadtteilen und Wohngebieten (und damit auch zwischen den Bausubstanzen) bleiben die Preisunterschiede bei den Angebotsmieten relativ gering. Alle acht Chemnitzer Stadtteile mit mehr als 10.000 Einwohnern (Kaßberg, Sonnenberg, Gablenz, Bernsdorf, Zentrum, Schloßchemnitz, Markersdorf, Altendorf) lagen im Rahmen der FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe vom November 2022 – bezogen auf die durchschnittliche Angebotsmiete - in einer Spanne von 5,20 €/m² bis 5,90 €/m². Keiner der 19 innerstädtischen Stadtteile (inkl. der fünf Fritz-Heckert-Gebiet-Stadtteile im Süden der Stadt) kostete im Schnitt weniger als 5,10 €/m² – keiner mehr als 6,00 €/m², wenn man Siegmar ausklammert. Das innerstädtische Kerngebiet – bestehend aus den Stadtteilen Kaßberg (5,87 €/m²), Zentrum (5,79 €/m²), Schloßchemnitz (5,69 €/m²) sowie Kapellenberg (6,01 €/m²) und Altchemnitz (5,87 €/m²) – bildet (bezogen auf die durchschnittlichen Angebotsmieten) das preisintensivste Mietwohnungsareal; hier liegen auch die Spitzenmieten („Obergrenze“) längst bei 8 €/m² bis 9 €/m². Die fünf Heckert-Gebiet-Stadtteile sind im Mittel mit 5,23 €/m² preislich identisch wie der Sonnenberg verortet, dessen starkes Sanierungsgeschehen und die damit vielen neu geschaffenen Wohnungen im guten bis hochwertigen Segment ihn nun nicht mehr als günstigsten Stadtteil von Chemnitz klassifizieren lassen. Diesen Status hatte der Sonnenberg lange Jahre inne (siehe Grafik, hier wurden die durchschnittlichen Angebotsmieten der Jahre 2008-2022 via Indexwert vergleichbar gemacht; für manchen Beobachter ist hierbei eventuell überraschend, wie nah die Stadtteile preislich bei einander liegen, wenn man einen großen Zeitraum mit robusten Daten analysiert. Fazit: Nicht die Bausubstanz oder der Stadtteil per sé sind entscheidend, sondern die Qualität der Wohnungsausstattung).
  • Neubaupreise (und -aktivitäten): Jede 15. Wohnung (6,9 %) in der „Wohnungsmarkt-Stichprobe 2022“ war als Neubau oder als Komplett- bzw. Totalsanierung registriert (2021: 5,8 % | 2020: 5,5 % | 2019: 3,1 %). Bei den Komplettsanierungen handelt es sich nicht ausschließlich um sanierte Gründerzeitaltbauten, sondern auch um einige komplett-sanierte in Plattenbauweise errichtete Wohnblöcke sowie in Sanierung befindliche Wohngebäude der Zwischenkriegszeit. Im Schnitt kostete eine Angebotswohnung im Neubau bzw. im Anschluss an eine Komplettsanierung im Nov. 2022 7,65 €/m². Das mittlere Drittel dieser Wohnungen liegt zwischen 7,20 €/m² und 8,00 €/m². Die preisliche Obergrenze liegt bei 9,88 €/m² – Angebote mit zweistelligen €/m²-Nettokaltmieten lassen sich finden, können aber weiterhin an einer Hand abgezählt werden. Im Schnitt über alle Wohnungen des Segmentes Neubau/Komplettsanierungen betrachtet liegen die Angebotsmieten ca. 40 % über denen des Gesamtmarktes. Die Größenverteilung der „neuen“ Wohnungen zeigt eine breite Streuung; der Fokus liegt im Vergleich zum Gesamtwohnungsbestand aber weiterhin auf großen Wohnungen; 39 % der Wohnungen sind größer als 80 m², 24 % größer als 100 m². Im Schnitt war eine Angebotswohnung aus dem Segment Neubau/Komplettsanierung 79 m² groß und verfügte über 3 Zimmer. Der Trend, dass im Neubau bzw. bei Komplettsanierungen vor allem große familienfreundliche Wohnungen geschaffen werden, hält jetzt bereits seit mehreren Jahren an (Ausnahme hiervon sind teilweise kleine(re) Plattenbauwohnungen, die barrierearm saniert werden). Sanierungsaktivitäten sind in nahezu allen Chemnitzer Stadtteilen sichtbar, vor allem aber dort, wo bislang noch leerstehende/unsanierte Gründerzeitgebäude existieren (davon hat bspw. der Sonnenberg in den letzten Jahren profitiert). Zusätzlich dazu werden auch alte Industriegebäude umgenutzt; auch GGG und Genossenschaften bauen punktuell ihre Bestände derart intensiv um, dass von einer Komplettsanierung gesprochen werden kann.

Archiv der vorangegangenen Berichte

  • „Wohnungsmark-Report Chemnitz Zwischenbericht 2022 – Der Chemnitzer Mietwohnungsmarkt: Mietpreise, Angebotsstrukturen, Leerstände, kleinräumige Entwicklungen, Trends der Stadtentwicklung“ (erschienen im Januar 2022)
  • „Wohnungsmark-Report Chemnitz 2021/22 – Der Chemnitzer Mietwohnungsmarkt: Mietpreise, Angebotsstrukturen, Leerstände, kleinräumige Entwicklungen, Trends der Stadtentwicklung“ (erschienen im Januar 2021)
  • „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz - Zwischenbericht 1. HJ 2020: Angebotsmieten und -strukturen, Trends der Stadtentwicklung“ (erschienen im April 2020)
  • „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2020 – Der Chemnitzer Mietwohnungsmarkt: Mietpreise, Angebotsstrukturen, Leerstände, kleinräumige Entwicklungen, Trends der Stadtentwicklung“ (erschienen im Januar 2020)
  • „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2019 - Der Chemnitzer Mietwohnungsmarkt: Mietpreise, Angebotsstrukturen, Leerstände, kleinräumige Entwicklungen, Trends der Stadtentwicklung 2007–2018“ (erschienen im Januar 2019)
  • „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2018 - Der Chemnitzer Mietwohnungsmarkt: Mietpreise, Angebotsstrukturen, Leerstände, kleinräumige Entwicklungen, Rückblick 2000-2017“ (erschienen im März 2018)
  • „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2017 – Der Chemnitzer Mietwohnungsmarkt: Mietpreise, Angebotsstrukturen, Leerstände, kleinräumige Entwicklungen, Rückblick 2000-2016“ (erschienen im Januar 2017)
  • „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2016 – Der Chemnitzer Mietwohnungsmarkt: Mietpreise, Angebotsstrukturen, Leerstände, kleinräumige Entwicklungen, Rückblick 2000-2015“ (erschienen im Januar 2016)
  • „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2015 – Entwicklungen auf dem Chemnitzer Wohnungsmarkt 2008 bis 2014, Preise, Angebotsstruktur, Leerstände, Re-Urbanisierung“ (erschienen im Januar 2015)