Leerstand und Leerstandsquoten

Die Beschreibung bzw. Messung des Wohnungsleerstandes in Chemnitz sowohl auf Ebene der Gesamtstadt oder der 39 Stadtteile ist ein schwieriges, teilweise kontrovers diskutiertes Themenfeld. Einerseits existieren verschiedene Begrifflichkeiten (z. B. Definitionen von Wohnungsleerstand: rechnerischer Leerstand, marktaktiver Leerstand), unterschiedliche Datengrundlagen (z. B. Wohngebäuderegister der Stadt Chemnitz und des Freistaates Sachsen) und Erhebungszeitpunkte (z. B. Zensus-Daten 2011), andererseits sind für die Berechnung des Leerstandes weitere notwendige Variablen ebenfalls mit Unsicherheiten belegt (z. B. Zahl der Haushalte in Chemnitz, Zahl der wirklich auffindbaren freien Wohnungen). Kurzum: Dem Wohnungsleerstand in Chemnitz kann bzw. muss sich auf vielfältige Weise angenähert werden. Die empirische Leerstandsforschung kann an dieser Stelle dazu beitragen, indem sie aufzeigt, welche Daten existieren, welche fehlen und welche Annahmen und Erkenntnisse aus dem Gesamtdatenbestand für die Leerstandsermittlung in Chemnitz und seinen Stadtteilen abgeleitet werden können.

Die folgenden Darstellungen fußen auf drei großen Quellen:

• Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen: v. a. Daten des Zensus
• Stadt Chemnitz - Amt für Informationsverarbeitung: v. a. Gebäuderegister und Verfahren der Haushaltegenerierung
• FOG-Institut für Markt- und Sozialforschung: "Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22"

Das Gebäuderegister der Stadt Chemnitz zählt offiziell – ungeachtet der Bewohnbarkeit oder der Art der aktuellen Nutzung – ca. 158.000 Wohnungen, das Statistische Landesamt ermittelt via Fortschreibung der Zensus-Erhebungen von 2011 ca. 155.000 Wohnungen. Diesen beiden Werten stehen dabei ca. 133.000 Haushalte entgegen. Basierend auf der Zahl der Wohnungen und der Haushalte kann der sogenannte „rechnerische Wohnungsleerstand“ ermittelt. Dessen Berechnungsformel geht von der Logik aus, dass jeder Haushalt exakt eine Wohnung bewohnt.

Als Wohnungen zählen hierbei nicht nur Mietwohnungen in (großen) Mehrfamilienhäusern, sondern auch Einfamilienhäuser (die im Sinne der Statistik als eine Wohnung gewertet werden). Basierend auf der Rechenformel „Vorhandene Wohnungen minus Haushalte in Chemnitz“ standen demnach Ende 2018 je nach Quelle absolut zwischen 21.300 und 24.400 Wohnungen in Chemnitz rechnerisch leer. Relativ betrachtet betrug der Leerstand in Chemnitz somit (gerundet und je nach Quelle) 14 % bis 15 %. Für die Interpretation des Wertes ist zu beachten, dass diese Zahl alle leeren Wohnungen – unabhängig vom Grad der Sanierung – beinhaltet. Für den Wert spielt es keine Rolle, ob die Wohnungen neu saniert oder aufgrund des Bauzustandes unvermietbar sind.

Blickt man auf den Trend und ignoriert Kommastellen, so wird sichtbar, dass der (rechnerische) Wohnungsleerstand bis 2016 sank, dann aber in der Folgezeit durch Neubauaktivitäten und (mehr oder weniger) konstante Haushaltszahlen wieder leicht stieg und seitdem ein konstantes Niveau erreicht. Die steigende Anzahl an neu errichteten Wohnungen wuchs dabei nahezu identisch mit der Zahl der Haushalte, sodass der rechnerische Leerstand annähernd unverändert blieb.

Befund 1: Der rechnerische Wohnungsleerstand beträgt in Chemnitz 14 bis 15 %. Der Wert umfasst alle Wohnungen in Chemnitz, d. h. er zieht die Gesamtheit der in Chemnitz auf dem Papier existierenden Wohnungen mit ein und kann nicht differenzieren, ob Wohnungen bewohnbar, saniert, vermietet bzw. vermarktet oder überhaupt zu Wohnzwecken verwendet werden. Außerdem ist seine Berechnungsformel umstritten, da die Zahl der Haushalte nur näherungsweise berechnet werden kann und das Postulat „1 Haushalt = 1 Wohnung“ nur Teile der Realität erfasst. Kurzum: Rechnerischer Leerstand und realer Leerstand in Chemnitz sind zwei Größen, die sich deutlich unterscheiden.

Nach der Berechnung des rechnerischen Leerstandes muss man sich in weiteren Schritt der Ermittlung des realen Leerstandes mit zusätzlichen Herangehensweisen und anderen Daten nähern.

Die Berechnung des realen Wohnungsleerstandes in Chemnitz erweist sich als schwierig, da je nach Quelle und Blickwinkel verschiedene Kennzahlen zu Rate gezogen werden können. Nach dem Motto „Leerstand ist nicht gleich Leerstand“ sind vier Kenngrößen relevant, mit deren Hilfe man sich dem Phänomen annähern kann: 1. die Anzahl der Haushalte (die thesenhaft der Anzahl der bewohnten Wohnungen entspricht); 2. die Anzahl aller existierender Wohnungen in Chemnitz (unabhängig vom Sanierungszustand, also inkl. unsanierter Wohngebäude); 3. die Anzahl der bewohnbaren Wohnungen, die sich in einem „zeitgemäßen Sanierungsstand“ befinden; 4. die Anzahl der freien „marktaktiven“ Wohnungen, die tatsächlich vermietbar sind und auch angeboten werden.

Totalleerstände:

Mit Hilfe des Einwohnermelderegisters wurden 2015 erstmals die Totalleerstände (Wohnadressen ohne gemeldete Einwohner) in Chemnitz ermittelt bzw. veröffentlicht. So zählte die Statistikstelle ca. 1.700 Adressen von Wohngebäuden ohne Einwohnermeldungen. Somit sind 5 % aller Wohngebäude in Chemnitz unbewohnt. Die Stadtverwaltung geht in diesen Adressen von schätzungsweise 9.400 leerstehenden Wohnungen aus, die somit als nicht-marktaktive Wohnungen klassifiziert werden. Aktuelleres Zahlenmaterial liegt seitdem nicht vor bzw. wurde nicht veröffentlicht. Der Wert von 2015 dürfte sich seitdem aber deutlich verringert haben, da sich viele Wohngebäudesanierungen auf vollkommen unsanierte gründerzeitliche Gebäude konzentriert haben und diese wieder bewohnbar gemacht haben. Ein durchschnittlicher Altbau in Chemnitz weist 8-12 Wohnungen auf, sodass in Anbetracht der Vielzahl an Sanierungen zwischen 2015-2020 inzwischen wohl nur noch geschätzt 8.000 bis 8.500 Wohnungen in Wohngebäuden als Totalleerstände gelten können.

Befund 2: Zieht man ca. 8.000 Wohnungen, die sich in unbewohnten Totalleerständen befinden, vom Gesamtwohnungsbestand ab, so erhält man ca. 146.000 (Wohngebäuderegister Chemnitz) bis 150.000 (Datenbasis: Freistaat Sachsen) bewohnbare Wohnungen. Nimmt man nun erneut die Formel des rechnerischen Leerstandes und bedenkt die 133.000. Haushalte, so stehen nun nur noch 13.000 (9 %) bis 17.000 (11 %) Wohnungen leer. Kurzum: Der rechnerische Wohnungsleerstand in Chemnitz liegt – klammert man Wohnungen in Totalleerständen aus – bei ca. 9 bis 11 %. 

Leerstand laut Zensus-Daten (2011):

Der Zensus 2011 erhob in einer Vollerhebung den Wohnungsbestand und zählte in Chemnitz insgesamt 156.300 Wohnungen, darunter 151.500 Wohnungen in reinen Wohngebäuden, von denen ca. 1.200 gewerblich genutzt wurden. Weiterhin ermittelte er 20.600 leerstehende Wohnungen (14 %), zog dabei allerdings alle Wohnungen ungeachtet ihrer Qualität ein. 95 % aller Wohnungen verfügten laut Zensus 2011 zum damaligen Zeitpunkt über eine Sammelheizung (je nach Grundgesamt von 151.500 bis 156.300 folglich ca. 143.900 bis 148.500 Wohnungen); 94 % über eine Sammelheizung UND eine Badewanne bzw. Dusche UND ein WC, müssten also „saniert“ bzw. zeitgemäß ausgestattet sein (je nach Grundgesamtheit also 142.400 bis 146.900 sanierte Wohnungen). Im Sinne der Mikrozensus-Daten existieren in Chemnitz somit ca. 9.000 Wohnungen, die heutigen Wohnstandards nicht mehr genügen. Der Vereinfachung halber dürften diese als „unsaniert“ umschrieben werden – der Zensus weist explizit 4.700 Wohnungen auf, die mit Einzel- oder Mehrraum-Öfen heizten.

Befund 3: Nimmt man die Daten des Zensus von 2011 und dessen Aussagen zum Sanierungsstand der Wohnungen, bedenkt weiterhin das Sanierungsgeschehen in Chemnitz zwischen 2012 und 2018 und kalkuliert mit einer realen Wohnungszahl in Chemnitz von 155.000 bzw. 158.000, so dürften davon ungefähr 145.000 bis 148.000 bewohnbar im Sinne von „saniert“ sein. Zieht man davon die aktuell gewerblich genutzten Wohnungen ab, so müssten schätzungsweise 143.500 bis 146.500 Wohnungen dem Wohnungsmarkt real zur Verfügung stehen. Dies entspräche bei 133.000 Haushalten einem Leerstand von 11.500 bis 16.500 bewohnbarer Wohnungen (7 % bis 10 %).

Leerstand im Sinne auffindbarer und aktiv beworbener Wohnungen:

Recherchiert man aktiv nach der Gesamtzahl der freien, tatsächlich auch angebotenen Wohnungen in Chemnitz, findet man über die Plattform wohnpreis.de im Dezember 2020 in Chemnitz ca. 8.000 Angebote (nach eigenen Aussagen „dublettenbereinigt, nur Angebote mit Preisen“), die bei Immobilienscout, Immonet und Immowelt gelistet waren. Weiterhin listeten die großen Wohnungsmarkt-Akteure auf ihren eigenen Seiten eine Vielzahl von freien Wohnungen auf, v. a. die GGG/wohnen in chemnitz (ca. 1.200) und die Chemnitzer Wohnungsgenossenschaften. Darüber hinaus lassen sich auf den Webseiten der großen Immobilien-AGs (z. B. TAG Wohnen) mehrere hundert Angebote finden, die jedoch teilweise deckungsgleich bei den Immobilienbörsen gelistet sind. Dazu kommen freie Wohnungen, die ausschließlich über kleinere Online-Plattformen (z. B. nur auf Makler-Seiten) oder komplett über andere Kanäle vermarktet werden (Zeitungen / persönlicher Kontakt). Rechnet man alle Werte zusammen (und bedenkt Doppelungen), so liegt die Anzahl freier und angebotener Wohnungen wohl in der Spanne zwischen geschätzten 8.000 bis 10.000.

Befund 4: Zieht man für die Berechnung des marktaktiven Leerstandes nur jene Wohnungen in Chemnitz zu Rate, die frei sind, angeboten werden bzw. auffindbar sind, so ergibt sich ein marktaktiver Leerstand von ca. 5 % bis 7 % bzw. in absoluten Zahlen ein Wert von geschätzt knapp unterhalb der 10.000er Marke.

Leerstand laut Wohnraumkonzept Chemnitz 2030:

Das von der Stadt Chemnitz beauftragte „Wohnraumkonzept Chemnitz 2030“ beschäftigt sich ausführlich mit dem Leerstand und stellt in Kapitel 3 fest: „Für die Stadt Chemnitz ist ein hoher Altbaubestand insbesondere in den zentrumsnahen Gebieten charakteristisch, welche zunehmend stärker nachgefragt werden. Entsprechend gehen die ursprünglich sehr hohen Leerstände zurück, auch wenn die Leerstandsquote weiterhin über dem gesamtstädtischen Durchschnitt liegt. Ein nicht unerheblicher Anteil der leerstehenden Altbauten ist in einem nicht-marktaktiven Zustand, ihr Anteil liegt bei ca. 5,2 %. In den Großwohnsiedlungen bewirkte die Phase des Rückbaus und der Wohnraumanpassungen eine inzwischen für Chemnitz unterdurchschnittliche Leerstandsquote. Hinzu kommt in jüngster Zeit ein Nachfrageanstieg. Im Ergebnis weisen die acht großen Wohnungsunternehmen einen durchschnittlichen Leerstand von rund 9 %. auf. Der gesamtstädtische Leerstand kann für 2015 auf 14 % oder 22.000 Wohnungen geschätzt werden.“

Leerstand nach Daten anderer Forschungseinrichtungen:

1. Der CBRE-empirica-Leerstandsindex stellt flächendeckend für ganz Deutschland regionale Informationen über aktuelle und künftige marktaktive Leerstände in Geschosswohnungen zur Verfügung. Grundlage der Zahlen bilden Bewirtschaftungsdaten von CBRE (ca. 755.000 Wohneinheiten) sowie umfangreiche Analysen und Schätzungen auf Basis der empirica-Regionaldatenbank und des Statistischen Bundesamtes. Für Chemnitz wird für das Jahr 2018 ein marktaktiver Leerstand – definiert als „Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbarer sind, ohne „Ruinen“ oder dysfunktionalen Leerstände“ – von 8,4 % ausgewiesen.

2. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung schätzte im Jahr 2019 den Wohnungsleerstand aller deutschen Kreise und kreisfreien Städte ab und ordnete Chemnitz Stand 2017 – ohne konkrete Werte zu nennen – in die Rubrik „10 % und mehr“ (Anteil leerstehender Wohnungen an allen Wohnungen) ein.

Leerstand von Wohnungsmarktakteuren in Chemnitz:

1. Die Grundstücks- und Gebäudewirtschafts-Gesellschaft m.b.H. (GGG) als größtes Wohnungsunternehmen in Chemnitz weist einen Gesamt-Leerstand von 10,6 % auf, der „marktaktive Leerstand“ wird mit 6,4 % angegeben: Im „Städtischen Beteiligungsbericht“ von 2019 heisst es: „Im Jahr 2019 bewirtschaftete die Gesellschaft durchschnittlich 24.091 Wohneinheiten und 655 Gewerbeeinheiten. Zum 31.12.2019 standen 2.551 Wohneinheiten (Vorjahr: 2.366 WE) der Gesellschaft leer. Der marktaktive Leerstand beträgt 1.531 Wohneinheiten. Dies liegt u. a. an dem bewussten Freizug von Objekten vor deren Sanierung.“

2. Der Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. teilte für seine Mitgliedsunternehmen in Chemnitz via Pressemitteilung mit: „Auffällig im Jahr 2019 ist, dass sich der Leerstand in Chemnitz gegenüber dem Vorjahr um 0,8 Prozentpunkte auf 7,4 % erhöht hat.“ In der „Jahresstatistik 2019“ des Verbandes wird für die Mitgliedsunternehmen in Chemnitz (fünf der sechs großen Wohnungsgenossenschaften sind Mitglied im Verband: WG "Einheit" eG Chemnitz, Chemnitzer Siedlungsgemeinschaft eG, Sächsische Wohnungsgenossenschaft Chemnitz eG, Wohnungsbaugenossenschaft Chemnitz-Helbersdorf eG, Wohnungsbaugenossenschaft Chemnitz West eG. Es fehlt die Chemnitzer Allgemeine Wohnungsbaugenossenschaft eG) ein Wohnungsbestand von 22.697 Wohnungen ausgewiesen, von denen 1.676 leer standen. Der Leerstand unterteilt sich laut der Publikation in 841 WE „Leerstand wg. mangelnde Nachfrage), 420 WE „Leerstand wg. geplanter Instandhaltung/Modernisierung“ und 415 WE „sonstige Leerstandsformen“.

Befund 5: Addiert man die Werte der GGG und von fünf großen Genossenschaften in Chemnitz, so erhält man für 2019 eine Leerstandsquote von 9 % (46.800 Wohnungen, davon 4.230 leerstehend; die Wohnungen dürften allesamt saniert bzw. bewohnbar sein).

Folgende zusammenfassende Daten über den Leerstand in Chemnitz sind bekannt bzw. müssen als Basis für die Abschätzung des Leerstandes berücksichtigt werden. Die dargestellte Grafik fußt auf sechs Variablen, von denen einige relativ sicher, andere dagegen berechnet bzw. geschätzt werden müssen.

1. In Chemnitz existieren zwischen 155.000 und 158.000 Wohnungen. Die Zahlen sind relativ aktuell – zwei unterschiedliche Quellen existieren. Schon allein die hier aufgeführte Differenz der Wohnungszahl von 3.000 zeigt, wie schwer die genaue Ermittlung des Leerstandes ist.

2. In Chemnitz wurden via Verfahren der Haushaltegenerierung ca. 133.000 Haushalte ermittelt. Über die Genauigkeit des Verfahrens wird kontrovers diskutiert. Es gibt aber Stand heute keine validere Zahl. Für jeden der 133.000 Haushalte wird angenommen, dass er exakt eine Wohnung bewohnt. Schon bereits Familien, die zwei Wohnungen angemietet haben (zwei nebeneinanderliegende bspw.) werden hier nicht mehr erfasst.

3. Im Jahr 2015 ermittelte die Stadt Chemnitz 9.400 Wohnungen in Gebäuden, die als Totalleerstände (keine Bewohner in der Adresse) deklariert wurden. Seitdem haben sich jedoch Sanierungsaktivitäten auf gründerzeitliche Altbauten fokussiert und einige der Wohnungen bzw. Häuser wieder bewohnbar gemacht. Der Wert von 2015 müsste deutlich gesunken sein; die genaue Zahl ist unbekannt. Schätzung daher: ca. 8.000 Wohnungen in unsanierten Häusern verbleiben.

4. Der Zensus ermittelte 1.200 gewerblich genutzte Wohnungen (z. B. als Büro). Mit anderen Nutzungsformen (Lager, Atelier, Ferienwohnungen) schätzt die Analyse pauschal 1.500 Wohnungen. Das kann falsch sein, aber bei dem geringen Umfang ist das zweitrangig.

5. In den drei großen Online-Immobilienportalen (Immowelt, -net, -scout) lassen sich 8.000 Angebote (nach Aussagen von wohnpreis.de „dublettenbereinigt“ finden. Hierunter fallen auch viele Wohnungen der großen Akteure (GGG + Genossenschaften + große Wohnungsmarktanbieter der Privatwirtschaft wie TAG, Grand City Property). Diese wiederum bieten auf ihren eigenen Seiten weitere, aber auch teilweise die gleichen an. Rechnet man alle Werte zusammen (und bedenkt Doppelungen), so liegt die Anzahl freier und angebotener Wohnungen wohl in der Spanne zwischen geschätzten 8.000 bis 10.000. Dazu kommt eine unbekannte Zahl freier Wohnungen, die ausschließlich über kleinere Online-Plattformen (z. B. nur auf Makler-Seiten) oder komplett über andere Kanäle vermarktet werden (Zeitungen / persönlicher Kontakt). Schätzung daher: Knapp unter 10.000 Wohnungen, die sich finden lassen!

6. Über den Block der nicht-findbaren, nicht aktiv vermarkteten Wohnungen ist am wenigsten bekannt. Sie existieren aber in nicht geringem Umfang. Zwei Beispiele: Die GGG weist 2.550 leere Wohnungen auf, darunter nur 1.530 „marktaktive“. Mehr als 1.000 Wohnungen sind leer, aber nicht auffindbar – Teile davon werden zurückgehalten, um saniert werden zu können. Die CAWG mit mehr als 6.000 Wohnungen weist auf seiner Webseite nur 50 Wohnungen aus, auch bei Immobilienscout ist nur eine zweistellige Anzahl zu finden. Nimmt man den Genossenschaftsleerstand in Chemnitz von 7 % als Basis, müssten theoretisch mehr als 400 Wohnungen bei der CAWG leerstehen. Das Phänomen, dass Genossenschaften nur Teile ihrer Wohnungen aktiv vermarkten, findet man bei anderen Genossenschaften auch. Kurzum: Über die in den Punkten 1 bis 5 genannten Zahlen kann sich dem Bereich „nicht angeboten / marktaktiv, aber nicht auffindbar“ der freien Wohnungen nur rechnerisch genähert werden: Ergebnis: 5.000-6.000. Dieser Wert ist derjenige, der mit den meisten Unsicherheiten versehen ist.

Daten zur Struktur des Leerstandes im Sinne von Angebotswohnungen finden Sie im Bereich Wohnungsmarkt-Stichprobe, Daten zu den Preisen im Bereich Angebotsmieten.

Auf Ebene der Stadtteile existieren keine aussagekräftigen und veröffentlichten Leerstandsdaten. Bekannt sind lediglich die Zahl der Wohnungen (unabhängig vom Grad der Sanierung) und die Zahl der Haushalte. Die großen Chemnitzer Wohnungsgesellschaften sind in ausgewählten Stadtteilen (z. B. in Teilen des Heckert-Gebiets mit ausschließlich Plattenbaubeständen) womöglich in der Lage, reale Leerstände zu berechnen, indem sie ihre Daten vor Ort mit denen anderer zusammenführen (z. B. mit einer weiteren Genossenschaft). Kurzum: Auf Ebene der Stadtteile kann sich dem Leerstand nur über die Kenngrößen „Wohnungen im Stadtteil“ / „Haushalte im Stadtteil“ und der Differenz beider Werte (=rechnerischer Leerstand) annähern. Da weiterhin bekannt ist, dass sich Totalleerstände in weiten Teilen in Gebieten mit viel Altbausubstanz befinden, könnte man annehmen, dass hier (in Stadtteilen mit viel Gründerzeitbausubstanz) der reale Leerstand deutlich unter dem rechnerischen Leerstand liegt. Dieser Ansatz ist aber – will man ihn für einen Stadtteil konkret anwenden – schwierig, da schlussendlich nicht bekannt ist, wo genau sich die Totalleerstände befinden und wie viele Wohnungen sich darin befinden. Kurzum: Es wäre inhaltlich viel zu kurz gedacht, pauschal in jedem Stadtteil 5 %-Punkte vom rechnerischen Leerstand abzuziehen, um irgendwie von ca. „14-15 % rechnerischem Leerstand“ auf „ca. 9-10 % marktaktivem Leerstand“ zu kommen. In manchen Stadtteilen mag das funktionieren, im Fritz-Heckert-Gebiet zum Beispiel, wo es de facto keine Totalleerstände gibt – scheitert dieser Ansatz.