Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22: steigende Angebotsmieten bei sinkender Bevölkerungszahl

Die jährlich erscheinende Studie „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz“ (enthalten in CHEMNITZ in ZAHLEN+ oder hier erhältlich) des FOG-Institut für Markt- und Sozialforschung beleuchtet seit 2015 die Entwicklung auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt in Chemnitz. In der 7. Ausgabe „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021-2022“ beschreibt der Bericht die Situation in der Stadt basierend auf Daten des Jahres 2020 und vergleicht diese mit Daten der Vorjahre.


Bevölkerungsentwicklung: Am 31.12.2020 verzeichnete Chemnitz 245.051 Einwohner und damit 1.857 weniger als zum Jahresende 2019 (-0,75 %). Im stark durch die Corona-Einflüsse geprägten Kalenderjahr 2020 reduzierten sich sowohl die Zuzüge in die Stadt (11.388; -10 % im Vergleich zu 2019) als auch die Fortzüge aus Chemnitz (11.616; -5 %). Im Saldo verlor die Stadt somit wanderungsbedingt mehr als 200 Einwohner – erstmals seit einem knappen Jahrzehnt konnte die Stadt keinen positiven Wanderungssaldo verzeichnen. Der weitaus größere Teil des Bevölkerungsverlustes resultierte jedoch aus dem Sterbeüberschuss, der 2020 – auch infolge der hohen Corona-Übersterblichkeit – bei mehr als 1.600 Menschen lag. Den nach vorläufigen Berechnungen 2200 Geburten standen ca. 3800 Sterbefälle entgegen. Zum Vergleich: zwischen 2015 und 2019 verzeichnete Chemnitz im Schnitt jährlich 2.230 Geburten und 3.425 Sterbefälle (jährlicher Sterbeüberschuss: ca. 1.100).

 

Einhergehend mit der Bevölkerungsentwicklung dürfte auch der für den Wohnungsmarkt wichtige Parameter „Zahl der Haushalte“ gesunken sein. Der letzte veröffentlichte Wert vom 31.12.2018 zeigte 133.500 Haushalte bei damals noch 247.721 Einwohern (2.670 mehr als am 31.12.2020).



Steigende Angebotsmieten:

Unbeeindruckt von der Bevölkerungsentwicklung im Jahr 2020 zeigten sich die durchschnittlichen Angebotsmieten. Laut jährlicher FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe (Nov. 2020; N=3.050) lagen sie in Chemnitz – über alle Größen, Ausstattungen und Wohnlagen hinweg betrachtet – bei 5,28 €/m². Sie sind binnen Jahresfrist um 2,3 % bzw. 0,12 €/m² gestiegen. Bereits im Rahmen der „Corona-Stichprobe“ vom April 2020 hatten die durchschnittlichen Angebotsmieten mit 5,22 €/m² leicht über dem Wert vom November 2019 (5,16 €/m²) gelegen.

Entwicklung der Angebotsmieten in Chemnitz 2008-2020 (Quelle: Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22)
Entwicklung der Angebotsmieten in Chemnitz 2008-2020 (Quelle: Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22)

Bezahlbarer Wohnraum weiterhin vorhanden:

Bereinigt um die sog. Ausreißerpreise (jeweils 5 % der günstigsten und teuersten angebotenen Quadratmeterpreise) ergab sich bei den Nettokaltmieten (im Angebot) eine Spanne von 4,09 bis 6,91 €/m². 82 % aller Angebotswohnungen in Chemnitz kosten zwischen 4,00 und 5,99 €/m². Nur 16 % der Wohnungen kosteten mehr als 6,00 €/m². Die Angebotsmieten in Chemnitz liegen somit ca. 40 % unter dem bundesdeutschen Mittelwert.

Verteilung der Angebotsmieten in Chemnitz nach Quadratmeterpreisen (Quelle: Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22)
Verteilung der Angebotsmieten in Chemnitz nach Quadratmeterpreisen (Quelle: Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22)

Kleine und große Wohnungen am preisintensivsten:

Differenziert man die Angebotsmieten nach der Wohnungsgröße, so zeigt sich, dass vor allem kleine und sehr große Wohnungen deutlich über dem Chemnitzer Mittelwert von 5,28 €/m² liegen. Im Angebot befindliche Kleinstwohnungen unter 30 m² sowie Wohnungen mit 100 m² und mehr kosten im Schnitt inzwischen deutlich mehr als 6 €/m². 1-Raum-Wohnungen kosten durchschnittlich 5,44 €/m², 2-Raum-Wohnungen 5,18 €/m², 3-Raum-Wohnungen 5,20 €/m². Wohnungen mit vier und mehr Räumen sind die in Chemnitz die teuerste Wohnungsklasse und kosten durchschnittlich 5,78 €/m².

Entwicklung der Angebotsmieten in Chemnitz 2016-2020 nach Wohnfläche (Quelle: Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22)
Entwicklung der Angebotsmieten in Chemnitz 2016-2020 nach Wohnfläche (Quelle: Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22)

Preise für Neubau/Komplettsanierungen durchschnittlich bei 7,29 €/m²:

Angebotsmieten von Wohnungen in neu gebauten bzw. in komplett sanierten älteren Wohngebäuden lagen im Nov. 2020 bei durchschnittlich 7,29 €/m² - 50 % der Angebote bündeln sich zw. 6,50 und 8,00 €/m². Im Schnitt sind die Angebotsmieten neuer Wohnungen 38 % teurer als Bestandswohnungen. Im Vergleich zum November 2019 blieb der Mittelwert der Angebotsmieten nahezu konstant, aufgrund der Unterschiedlichkeit der Sanierungsprojekte aber fand eine Ausdifferenzierung statt. Die preisliche Obergrenze liegt bei 9,89 €/m² – Angebote mit zweistelligen €/m²-Nettokaltmieten lassen sich finden, können aber an einer Hand abgezählt werden.



Der Trend, dass im Neubau bzw. bei Totalsanierungen vor allem große / familienfreundliche Wohnungen geschaffen werden, bestätigt sich erneut: Neu geschaffene Wohnungen verfügen durchschnittlich über eine Wohnfläche von 82 m² (alle Wohnungen: 60 m²) und 3,0 Zimmer (alle Wohnungen: 2,4 Zimmer). 36 % der neuen Wohnungen weisen 4 oder mehr Räume auf (alle Wohnungen: 8 %). In den letzten 1-2 Jahren ist zu erkennen, dass die Sanierungsaktivitäten auf nahezu alle innerstädtischen Stadtteile ausgeweitet wurden. Standen lange Zeit nur bestimmte Teilgebiete im Fokus (z. B. Kaßberg oder der „Brühl“), sind nun auch in bislang vernachlässigten Stadtteilen (v. a. auf dem Sonnenberg, aber z. B. auch im Lutherviertel) verstärkte Aktivitäten sichtbar.

Vergleich der Angebotsmieten Bestand vs. Neubau / Komplettsanierung in Chemnitz 2020 (Quelle: Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22)
Vergleich der Angebotsmieten Bestand vs. Neubau / Komplettsanierung in Chemnitz 2020 (Quelle: Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22)

[Hinweis: 5,5 % aller Wohnungen in der „Wohnungsmarkt-Stichprobe 2020“ waren als Neubau oder als Komplettsanierung registriert (2019: 3,1 %). Bei den Komplettsanierungen handelt es sich nicht ausschließlich um sanierte Gründerzeitaltbauten, sondern auch um einige von der GGG komplettsanierte in Plattenbauweise errichtete Wohnblöcke sowie in Sanierung befindliche Wohngebäude der Zwischenkriegszeit.]

Struktur der Wohnungsangebote:

Unter 100 im Angebot befindlichen (und auffindbaren) Mietwohnungen in Chemnitz sind 14 Ein-Raum-Wohnungen, 41 Zwei-Raum-Wohnungen und 36 Drei-Raum-Wohnungen zu finden. 7 % der Wohnungen verfügen über vier Räume, 2 % über fünf und mehr Räume (nur Mietwohnungen). 

Struktur der Angebotswohnungen in Chemnitz 2020 (Quelle: Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22)
Struktur der Angebotswohnungen in Chemnitz 2020 (Quelle: Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22)

Wohnungsleerstand:

Obwohl keine aktuellen Zahlen vorliegen, ist bei einer leicht steigenden Zahl von Wohnungen in der Stadt bei gleichzeitig sinkender Bevölkerungszahl von einem geringfügig gestiegenen Wohnungsleerstand auszugehen. Den 133.500 Haushalten (31.12.2018; die Zahl dürfte inzwischen leicht geringer sein) standen – je nach Quelle – ca. 155.000 bis 158.000 Wohnungen gegenüber. Beim Wohnungsleerstand ist zu beachten, dass viele Wohnungen nicht marktaktiv sind, d. h. unbewohnbar bzw. unsaniert sind oder nicht aktiv vermarktet werden. Der marktaktive Leerstand beträgt ca. 8 bis 10 % - der Wert ist aber mit gewissen Unsicherheiten verbunden. Die folgende Tabelle zeigt die vielfältigen Dimensionen des Leerstandes in Chemnitz.

Übersicht über Dimensionen des Wohnungsleerstandes in Chemnitz 2020 (Quelle: Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22)
Übersicht über Dimensionen des Wohnungsleerstandes in Chemnitz 2020 (Quelle: Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22)


Relativ geringe Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen:

Im Rahmen des „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021“ wurden 19 Stadtteile betrachtet, die zusammen ca. 180.000 Einwohner (73 % der Chemnitzer Bevölkerung) und ca. 88 % aller Mieterhaushalte in der Stadt auf sich vereinen. Die durchschnittlichen Angebotsmieten in den innerstädtischen Stadtteilen und den Stadtteilen des Fritz-Heckert-Gebietes sind relativ homogen und haben sich in den letzten Jahren tendenziell immer weiter angenähert. 15 der 19 großen „Mieter“-Stadtteile liegen im Schnitt über der 5 €/m²-Grenze, jedoch kostet mit Ausnahme von Siegmar (5,77 €/m²) keiner mehr als 5,60 €/m². Insgesamt acht Stadtteile liegen dabei in der Spanne von 5,40 bis 5,60 €/m²: Altendorf (5,60 €/m²), Altchemnitz (5,54 €/m²), Kapellenberg (5,54 €/m²), Schloßchemnitz (5,49 €/m²), Kaßberg (5,48 €/m²), Zentrum (5,47 €/m²), Yorckgebiet (5,47 €/m²) und Lutherviertel (5,41 €/m²). Deutlich sollte bei diesen Zahlen werden: Stadtteile, die baulich nicht verschiedener sein könnten (wie bspw. Kaßberg, Zentrum, Yorckgebiet) und vollkommen unterschiedliche Images haben, weisen nahezu die identischen durchschnittlichen Angebotsmieten auf. Sechs weitere Stadtteile – Helbersdorf, Ebersdorf, Gablenz, Bernsdorf, Markersdorf, Kappel – lagen allesamt in der Spanne von 5,12 € bis 5,33 €/m². Unterhalb der 5 €/m²-Grenze liegen nur vier Stadtteile, darunter (nur noch) zwei aus dem Fritz-Heckert-Gebiet (Hutholz, Morgenleite; beide 4,91 €/m²) sowie Hilbersdorf (4,98 €/m²) und der Sonnenberg. Der Sonnenberg ist mit seinen 4,94 €/m² das erste Mal seit sechs Jahren nicht mehr der günstigste Stadtteil von Chemnitz: wie bereits letztmalig 2014 wird er vom Stadtteil Hutholz (4,91 €/m²) und neuerdings von Morgenleite unterboten. Beim Sonnenberg sind vor allem die vielen Sanierungsaktivitäten für die „Preissteigerungen“ verantwortlich

Übersicht über Angebotsmieten in Chemnitz und seinen großen Mieter-Stadtteilen 2020 (Quelle: Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22)
Übersicht über Angebotsmieten in Chemnitz und seinen großen Mieter-Stadtteilen 2020 (Quelle: Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22)

Einen ausführlicheren und umfangsreicheren Artikel über Chemnitz und seinen Mietwohnungsmarkt (Stand Jahreswechsel 2020/21) finden Sie im Blog-Bereich. Weitere Informationen zum Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/2022 finden Sie hier.


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