Der Chemnitzer Mietwohnungsmarkt – Stand der Dinge zum Jahreswechsel 2020/2021

Der „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22“ (enthalten in CHEMNITZ in ZAHLEN+ oder beim FOG-Institut erhältlich) – zum siebenten Mal vom FOG-Institut für Markt- und Sozialforschung erstellt – beleuchtet basierend auf einer Vielzahl von Daten und Veröffentlichungen zum Thema die Situation des Chemnitzer Mietwohnungsmarktes im Jahr 2020 und zeigt Entwicklungstendenzen bis in die 1990er Jahre zurück. Die Studie

  • beschreibt die Entwicklung der Stadt Chemnitz als Basis für konkrete Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt
  • zeigt die Stadtstruktur und deren bauhistorische Entwicklungszeitpunkte, die 39 Chemnitzer Stadtteile und die 40 größten Mietwohnungsgebiete
  • schildert anhand von Mietspiegel-Preisen die ortsüblichen Vergleichsmieten für alle relevanten Wohngebäude- und Wohnungstypen im Stadtgebiet
  • wertet konkrete Angebotsmietpreise im Herbst 2020 aus und zeigt Entwicklungen zurück bis in das Jahr 2008
  • analysiert dabei differenziert die Entwicklung der Angebotsmieten in Abhängigkeit von den Variablen Wohnungsgröße, Anzahl der Zimmer und Wohngebietstyp
  •  dokumentiert kleinräumige Preisstrukturen in den Stadtteilen und Wohngebieten
  •  ordnet abschließend den Mietwohnungsmarkt von Chemnitz preislich in den bundesweiten Kontext ein und zeigt seine besondere Stellung als günstigster einer deutschen Großstadt.

Die Kernaussagen der vorliegenden Studie lassen sich wie folgt zusammenfassen:


Stadt Chemnitz – Parameter der Stadtentwicklung

Die Entwicklung des Wohnungsmarktes einer Großstadt wie Chemnitz steht in einem engen Zusammenhang zur Stadtentwicklung. Diese wiederum ist nicht nur von lokalen Faktoren abhängig, sondern wird ebenso maßgebend durch regionale, nationale und auch globale Entwicklungen beeinflusst. Im Folgenden werden rückblickend für die vergangenen Jahre (je nach Datenverfügbarkeit) eine Reihe von Entwicklungstendenzen in der Stadt beschrieben und mit Zahlen untermauert, die für das Zusammenspiel von Stadtentwicklung und Wohnungsmarkt von besonderer Relevanz (gewesen) sind.


Bevölkerungsentwicklung: Die Stadt Chemnitz ist mit ihren 245.000 Einwohnern nach Dresden und Leipzig nicht nur die drittgrößte Stadt Sachsens und zugleich auch die viertgrößte der Neuen Bundesländer, sondern befindet sich auch unter den Top 30 der bevölkerungsstärksten Städte Deutschlands.

 

Nach Jahren des Bevölkerungswachstums – beginnend ab 2011 mit damals 240.545 Einwohnern – reduzierte sich Einwohnerzahl in der Stadt im Kalenderjahr 2020 das zweite Jahr in Folge (-1.857 Personen bzw. -0,75 %), nachdem sie bereits 2019 um 813 Personen zurückgegangen war. Die Bevölkerungsverluste 2020 resultieren aus einem deutlichen Sterbeüberschuss (inkl. einer deutlichen Corona-Übersterblichkeit im November/Dezember), der – im Gegensatz zu vielen Vorjahren – nicht vom positiven Wanderungssaldo des Gesamtjahres ausgeglichen werden konnte. Die traditionellen Gewinne aus Zuwanderung reduzierten sich 2020 in Folge coronabedingter Zuwanderungshemmnisse: die Zahl der Zuzüge – vor allem aus dem Ausland – ging deutlich zurück und konnte die Zahl der Fortzüge nicht (mehr) kompensieren.

 



Haushalte: Die 245.000 Einwohner verteilen sich dabei auf ca. 133.000 Haushalte (Stand 31.12.2018; ohne Personen in Wohnheimen). Die durchschnittliche Haushaltsgröße beträgt dabei 1,8 Personen. Es dominieren kleinere Haushalte: 48 % der Haushalte werden nur von einer Person gebildet, 33 % von zwei Personen. 11 % der Haushalte haben drei Mitglieder, während nur jeder zwölfte Haushalt (8 %) vier oder mehr Personen beherbergt. In nur 17 % der Haushalte (22.820) wohnt mindestens ein minderjähriges Kind.

Die Zahl der Haushalte ist in den letzten Jahren leicht angewachsen, verringerte sich aber seit 2019 einhergehend mit der Bevölkerungsentwicklung wieder leicht. Bei der Struktur der Haushalte gab es in den letzten Jahren punktuelle Verschiebungen, vor allem kleine Haushalte (Individualisierung der Gesellschaft nicht nur bei jungen Menschen, sondern teilweise auch ungewollt bei älteren Bewohnern, wo ein Lebenspartner verstorben ist) und große Haushalte (größere Familien infolge der Geburtensteigerung) legten zu.


Demographie: Die Bevölkerungsentwicklung in Chemnitz wird (wie in jedem anderen Teilgebiet auch) durch die natürliche und räumliche Bevölkerungsbewegung bestimmt.

Im Bereich der natürlichen Bevölkerungsbewegung steht seit mehr als drei Jahrzehnten ein deutlicher Sterbeüberschuss zu Buche, d. h. die Zahl der Sterbefälle übersteigt jene der Geburten deutlich. Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre (2015-2019) lag der Sterbeüberschuss bei ca. 1.090 Personen. Obwohl die Zahl der Geburten in den letzten Jahren deutlich angestiegen ist und im Mittel der Jahre 2015-2019 bei 2.230 lag, so konnte sie nicht ansatzweise die Zahl der Sterbefälle ausgleichen (im Schnitt der Jahre 2015-2019: 3.425). 2020 wird infolge der Coronapandemie das Jahr mit den meisten Sterbefällen in Chemnitz seit Anfang der 1990er Jahre sein, somit einen noch deutlicheren Sterbeüberschuss zur Folge haben, der aber (hoffentlich) nur eine Ausnahmeerscheinung bleiben wird.

Auf dem Feld der Wanderungen sind im Vergleich zu den Geburten und Sterbefällen größere und auch schwankungsanfälligere Volumina an Bevölkerungsbewegungen zu verzeichnen. Im Mittel der Jahre 2015-2019 verbuchte die Stadt Chemnitz jährlich 16.650 Zuzüge nach Chemnitz sowie 14.890 Wegzüge aus der Stadt. Dies entspricht einem jährlichen Wanderungssaldo von +1.760 in den letzten Jahren. Längerfristig betrachtet zeigt sich, dass Chemnitz seit 2009 regelmäßig Wanderungsgewinne verzeichnen konnte. Vor allem die Jahre 2015 und 2016 verschafften der Stadt infolge der Flüchtlings- und Asylzuwanderung starke Zuzugswellen.

Das Wanderungsgeschehen im Jahr 2020 reduzierte sich coronabedingt deutlich. Vorläufige Zahlen deuten daraufhin, dass die Stadt Chemnitz erstmals seit Jahren wieder mehr Wegzüge als Zuzüge verzeichnen wird. Vor allem der Zuzug aus dem Ausland, der für knapp die Hälfte der Zuzüge nach Chemnitz verantwortlich ist, reduzierte sich deutlich.

Blickt man auf alle vier Kenngrößen (Geburten, Sterbefälle, Zuzüge, Fortzüge), so lässt sich zusammenfassend festhalten: Bis 2018 konnte das positive Wanderungssaldo stets den Sterbeüberschuss kompensieren, sodass Chemnitz immer leicht wachsen konnte. 2019 und 2020 gelang dies nicht – Chemnitz schrumpfte, da der Sterbeüberschuss inzwischen größer als das Wanderungssaldo war.



Altersstruktur- und Sozialstruktur: Chemnitz ist wie viele ostdeutsche Städte stark vom demographischen Wandel geprägt. Das Durchschnittsalter der Bevölkerung beträgt 47 Jahre – die Altersstruktur der Bevölkerung ist stark ausdifferenziert. So lassen sich in allen Altersgruppen (Stand 31.10.2020) signifikante Personengruppen finden: 16 % der Bevölkerung sind jünger als 18 Jahre, 11 % sind zwischen 18 bis 29 Jahre, 14 % sind zwischen 30 bis 39 Jahre, 11 % sind zwischen 40 bis 49 Jahre, 13 % sind zwischen 50 bis 59 Jahre, 14 % sind zwischen 60 bis 69 Jahre alt, 12 % sind zwischen 70 bis 79 Jahre alt, weitere 10 % sind 80 Jahre und älter. Insgesamt sind 28 % der Einwohner der Stadt im Seniorenalter (65 Jahre und älter). Im Zuge einer weiteren Ausdifferenzierung der Altersstruktur hat sich in den letzten Jahren gezeigt, dass sowohl der Anteil als auch die Anzahl der Kinder und Jugendlichen sowie der Senioren ab 65 Jahren (vor allem Hochaltrige ab 80 Jahre) gestiegen sind.

Der Bereich der Sozialstruktur kann als „typisch ostdeutsch“ beschrieben werden. Neben dem hohen Durchschnittsalter weist die Stadt einen vergleichsweise geringen Ausländeranteil sowie tendenziell höhere Werte für Arbeitslosigkeit und Hartz IV-Bezug auf. Die Arbeitslosenquote lag Ende 2020 bei leicht über 7 % (9.100 Personen) und ist coronabedingt gestiegen. 20.256 Personen in 10.930 Bedarfsgemeinschaften (8 % aller Haushalte in Chemnitz) erhielten Grundsicherung für Arbeitsuchende [SGB II; Stand Ende 2019); weitere 2.012 waren Empfänger von Grundsicherung im Alter oder bei voller Erwerbsminderung. Ende Oktober 2020 lebten in Chemnitz 21.640 Personen ohne deutsche Staatsbürgerschaft – der Ausländeranteil betrug somit knapp 9 % an der Gesamtbevölkerung. Er hat sich seit 2007 verdreifacht.


Wirtschaft, Arbeit und Einkommen: Die wirtschaftliche Entwicklung von Chemnitz in den letzten Jahren ist von einem deutlichen Wachstum gekennzeichnet gewesen. Mit einem Bruttoinlandsprodukt von 8,884 Mrd. Euro (Stand 2018) rangiert die Stadt auf Rang 42 unter den kreisfreien Städten Deutschlands. Das BIP beträgt je Einwohner 35.961 Euro, je Beschäftigen 59.914 Euro – das Chemnitzer Bruttoinlandsprodukt ist seit 2009 um ca. 35 % gestiegen.

Die Stadt Chemnitz wird gemeinhin als Industriestadt wahrgenommen (20 % der Bruttowertschöpfung erfolgt im Produzierenden Gewerbe, weitere 6 % im Baugewerbe), vermarktet sich teilweise im Bereich der Wirtschaftsförderung selbst so, ist natürlich längst im Dienstleistungsbereich (Stichwort Tertiärisierung) angekommen. 78 % der 117.160 sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätze in der Stadt (Stand 30.06.2019) liegen im tertiären Sektor, 22 % sind im sekundären Sektor angesiedelt (primärer Sektor 0,2%). Der größte Industriebetrieb von Chemnitz ist das VW Motorenwerk (rund 1.800 Beschäftigte), der größte Arbeitgeber der Stadt ist das Klinikum Chemnitz (3.650 Mitarbeiter sowie 428 Auszubildende; im Unternehmensverbund inkl. aller Tochterunternehmen arbeiten ca. 7.000 Personen, Stand Ende 2019), das mit seinen 1.765 Planbetten das drittgrößte kommunale Krankenhaus in Deutschland ist.

Die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätze hat seit 30.06.2016 um mehr als 3.800 zugenommen, seit 30.06.2014 beträgt das Plus mehr als 6.200. Knapp 52.000 Einpendler arbeiten in der Stadt, wohingegen die Zahl der Auspendler bei knapp 28.000 lag (Stand 30.06.2019). Die sozialversicherungspflichtige Beschäftigung wuchs dabei in den letzten Jahren schneller als die der Einwohner; die Folgen sind eine sinkende Arbeitslosigkeit und deutliche Tendenzen eines sich verstärkenden Fachkräftemangels gewesen. Einhergehend mit der wirtschaftlichen Entwicklung sind die Löhne und Gehälter sowie damit verbunden die Einkommen der Haushalte gestiegen.

Das durchschnittliche Nettoeinkommen der Haushalte in Chemnitz betrug im Jahr 2018 1.965 Euro (errechnet über Median; ohne selbstständige Landwirte in der Haupttätigkeit; Quelle: Mikrozensus). Beginnend ab 2012-2014 hat es deutliche Einkommenszuwächse gegeben (+ 30 % seit 2012). Hinter dem wachsenden Mittelwert zeigt sich eine starke Verschiebung bei den finanziellen Möglichkeiten der einzelnen Haushalte in Chemnitz. So hat sich die Zahl der Haushalte, denen monatlich mindestens 2.600 Euro netto zur Verfügung steht, im Zeitraum 2013 bis 2018 von 24.000 auf 41.000 Haushalte nahezu verdoppelt. Haushalte mit maximal 900 Euro Einkommen haben sich seit 2012 um ca. 40 % verringert. Die Einkommenssteigerungen werden bis 2020 angehalten haben, dann aber durch Corona-Effekte (z. B. Kurzarbeit) zumindest zeitweise zum Erliegen gekommen sein.



Bevölkerungsprognose: Eine Vielzahl von Bevölkerungsprognosen über Chemnitz hat in der Vergangenheit falsch gelegen bzw. erwies sich rückblickend als unzutreffend. Die aktuellen Bevölkerungsprognosen – es liegen Prognosen der Stadt Chemnitz von 2015/16 (Chemnitz wächst bis 2030) sowie des Freistaates Sachsen (Chemnitz schrumpft) vor – widersprechen sich in ihrem Ergebnis (sprich: prognostizierte Einwohnerzahlen). Sie fußen ausschließlich auf Werten der räumlichen und natürlichen Bevölkerungsbewegungen sowie auf Berechnungen der Altersstruktur. Keine der vorliegenden Bevölkerungsprognosen konnte zum Zeitpunkt ihrer Erstellung von den Einflüssen der Ereignisse von Chemnitz (2018), den Folgen von Corona (2020 ff.) oder dem möglichen Imagegewinn durch den Titel der Kulturhauptstadt Europas 2025 wissen. Kurzum: Der vielzitierte Spruch „Prognosen sind schwierig, besonders wenn sie die Zukunft betreffen!“ trifft auch auf Chemnitz und seine Bevölkerung zu. In Anbetracht der 2020er-Entwicklungen sind mehrere Szenarien (z. B. Wachstum durch Kulturhauptstadt-Einflüsse und Schrumpfung durch weitere Corona-Folgen) aktuell denkbar.


Der (Miet-)Wohnungsmarkt in Chemnitz

Stadtstruktur: Chemnitz ist mit seinen 221 Quadratkilometern Grundfläche eine – flächenmäßig betrachtet – relativ große Stadt, dessen territoriale Ausprägung (ca. 15 km mal 15 km) eine weite Spanne von urbanem innerstädtischem Leben bis hin zu suburbanem und fast schon ländlichem Leben einschließt. Die Stadtfläche beinhaltet neben der Kernstadt und suburbanen Wohnlagen („Speckgürtel der Stadt“) auch – im Zuge der 1990er Jahre erfolgten Eingemeindungen – ländliche Teilgebiete sowie eingemeindete Kleinstädte am Stadtrand, die ihren eigenen Charakter bis heute bewahrt haben. Entsprechend gering für eine Großstadt wirkt daher mit etwas mehr als 1.100 Bewohnern je Quadratkilometer die Bevölkerungsdichte von Chemnitz. Die Stadt ist administrativ und vor allem statistisch relevant in 39 Stadtteile unterteilt. Die bevölkerungsreichsten sind der Kaßberg (17.900), der Sonnenberg (15.400), Gablenz (15.400), das Zentrum (14.600), Bernsdorf (13.800) und Schloßchemnitz (13.800; Stand 30.11.2020).

 

Wohnungen: Je nach Quelle existieren in Chemnitz zwischen 155.000 und 158.000 Wohnungen, die sich auf ca. 33.500 Wohngebäude verteilen. 14.300 Wohngebäude in der Stadt (43 %) verfügen über mindestens drei Wohnungen, darunter 8.900 (26,5 %) mit mindestens sieben Wohnungen. 14.950 Wohngebäude sind Einfamilienhäuser bzw. beinhalten exakt eine Wohnung (45 %), weitere 4.260 Wohngebäude beinhalten zwei Wohnungen (13 %). Insgesamt aber bleibt festzuhalten: Chemnitz ist eine Stadt der Mieter: 83 % der Haushalte waren 2011 (Quelle: Zensus) Mieterhaushalte; ca. 134.000 der 157.500 Wohnungen (85 %) befinden sich laut Wohngebäuderegister in Mehrfamilienhäusern mit drei und mehr Wohnungen.


Bausubstanz: Die 155.000 bis 158.000 Wohnungen verteilen sich – entsprechend der großstädtischen Entwicklung der Stadt Chemnitz – auf mehrere Bauepochen, die jeweils verschiedene bauliche bzw. wohnliche Realitäten mit sich gebracht haben. Im Segment „Gründerzeitlicher Altbau“ werden - holzschnittartig - alle Wohnungen, die bis 1918 errichtet wurden, zusammengefasst. Hier existierten ca. 7.500 Wohngebäude mit 42.800 Wohnungen (28 % aller Wohnungen), die in den allermeisten Fällen innerstädtisch bzw. zentrumsnah gelegen sind. Zwischen 1919 und 1948 wurden 9.600 Wohngebäude mit 28.500 Wohnungen errichtet (Wohngebäude aus der Zwischenkriegszeit; genossenschaftlicher Siedlungsbau; 18 % aller Wohnungen). Weitere 3.400 Wohngebäude mit 26.400 Wohnungen aus der frühen DDD-Zeit (1949-1970; 17 % der Wohnungen) dokumentieren die Aktivitäten der DDR, um vor allem nach der Kriegszerstörung wieder Wohnraum in Chemnitz (damals Karl-Marx-Stadt) zu schaffen. Aus der Phase des industriellen Plattenbaus (1971-1990) sind in Chemnitz noch 3.900 Wohngebäude mit 37.200 Wohnungen verblieben (24 %) – diese Zahlen waren beide jeweils höher, d. h. hier wurde mehr gebaut, aber durch Rückbau in der Nachwendezeit hat sich der Bestand deutlich reduziert. Ab 1991 wurden noch einmal weitere 9.100 Wohngebäude errichtet, die in Summe jedoch „nur“ 22.500 Wohnungen enthalten (14 % aller Wohnungen). Hier sind viele Einfamilienhäuser zu finden.

 

Eigentümerstruktur: Der Zensus 2011 ermittelte 17 % Eigentümerhaushalte und 83 % Mieterhaushalte in Chemnitz (nur bewohnte Wohnungen). Der Wert dürfte sich seitdem leicht in Richtung Eigentümerhaushalte verschoben haben. 2011 wurden 111.000 (vermietete) Mietwohnungen in Chemnitz gezählt – der Wert dürfte inzwischen leicht höher liegen, bedenkt man die steigende Zahl an Haushalten seit dem Erhebungsstichtag.

Im Bereich der Mietwohnungsanbieter ist die kommunale Wohnungsgesellschaft Grundstücks- und Gebäudewirtschafts-Gesellschaft (GGG) der größte Akteur. Sie besitzt bzw. verwaltet ca. 24.000 bis 25.000 Wohnungen. Sechs weitere große Chemnitzer Wohnungsgenossenschaften (1. WG „Einheit“ eG, 2. WBG Chemnitz-Helbersdorf eG, 3. WBG Chemnitz West eG, 4. Chemnitzer Siedlungsgemeinschaft eG, 5. Sächsische Wohnungsgenossenschaft Chemnitz eG, 6. Chemnitzer Allgemeine Wohnungsgenossenschaft eG) weisen zusammen einen Wohnungsbestand von ca. 28.000 bis 29.000 Wohnungen auf. Des weiteren sind einige börsennotierte Wohnungsunternehmen bzw. institutionelle Investoren in Chemnitz mit größeren Beständen präsent, darunter TAG Wohnen, Grand City Property, Adler Real Estate und ZBI (Zentral Boden Immobilien Gruppe), die zusammen über eine mittlere vierstellige Zahl an Wohnungen in Chemnitz verfügen dürften. Alle weiteren Mietwohnungen sind heterogen auf eine Vielzahl von privaten Wohnungsunternehmen sowie kleinere und Kleinstvermieter verstreut. Die Spanne reicht hier vom Vermieter, der eine Wohnung besitzt, bis hin zu Immobilienunternehmen, die mehrere Wohnblöcke besitzen und teilweise sogar eigene Wohnquartiere vermarkten und betreuen. Das bekannteste Beispiel dürfte der Nordpark in Schloßchemnitz sein, der inzwischen von zwei Unternehmen betreut wird.



Mietpreise laut Mietspiegel: Der Chemnitzer Mietspiegel 2020/21 ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne § 558d BGB – „technisch“ betrachtet ist er ein Tabellenmietspiegel und kein Regressionsmietspiegel. Gültig bzw. anwendbar ist er im Zeitraum Januar 2020 bis Dezember 2021. Der Chemnitzer Mietspiegel 2020/21 wurde basierend auf Werten des „alten“ Mietspiegels 2018/19 mit Hilfe des Lebenshaltungsindex aller privaten Haushalte (ermittelt durch das Statistische Bundesamt) gemäß § 558 d Abs. 2 BGB fortgeschrieben. Alle Werte des Mietspiegels erhöhten sich um 3,5 %, da der sog. „Verbraucherpreisindex für Deutschland“ um diesen Wert gestiegen war. Als Datenbasis für den „alten“ Mietspiegel dienten Daten einer kombinierten Mieter- und Vermieterbefragung (Erhebungsstichtag: 30.06.2017). Die Datenerhebung – durchgeführt durch die Rödl & Partner GbR – erfolgte im Herbst 2017. Der Datenauswertung lagen schlussendlich 20.414 Wohnungen zugrunde. Ein Großteil der Wohnungsdaten wurde durch die organisierte Chemnitzer Wohnungswirtschaft geliefert, weitere Daten wurden im Rahmen einer Mieterbefragung vor allem auf dem freien Wohnungsmarkt ermittelt.

Der Mietspiegel unterscheidet in fünf Baujahresklassen (bis 1924, 1925 bis 1948, 1949 bis 1969, 1970 bis 1990, seit 1991), drei Wohnungsgrößenklassen (unter 50 m², 50 bis unter 80 m², 80 m² und mehr) und fünf Wohnqualitäten (Kategorie I bis Kategorie V). Die Wohnqualitäten bilden dabei Elemente der Wohnungsausstattung und der Wohnlage über ein Punktesystem ab. Die ortsüblichen Vergleichsmieten werden über eine Preispanne abgebildet, Mittelwerte werden nicht gezeigt. Im Mietspiegel sind Preisspannen von „3,09 – 5,59 €/m²“ (bis 1924 errichtet, alle Wohnungsgrößen, Kategorie I) bis „5,78 – 8,42€/m²“ (1970 bis 1990, unter 50 m², Kategorie IV) sichtbar. Weite Teile der Spanne sind zwischen 4 €/m² und 7 €/m² angesiedelt. Der Mietspiegel Chemnitz ist kostenlos über die Stadt Chemnitz und deren Website erhältlich.


Wohnungsleerstand: Die Berechnung bzw. Ermittlung des Wohnungsleerstandes in Chemnitz ist ein schwieriges Themenfeld. Die Schätzung vor allem des marktaktiven Leerstandes in Chemnitz auf Basis verfügbarer Quellen und Daten ist problematisch und kann nur näherungsweise erfolgen.

Der rechnerische Wohnungsleerstand auf gesamtstädtischer Ebene beträgt ca. 14 bis 15 % und wird mit Hilfe der Formel „Wohnungen in Chemnitz abzüglich Haushalte in Chemnitz“ berechnet. Die Formel geht von der These aus, dass jeder Haushalt exakt eine Wohnung bewohnt und dass alle in Chemnitz vorhandenen Wohnungen bewohnbar sind und zugleich zu Mietwohnzwecken vermietet werden. Diese Annahme ist unpräzise: I. Im Jahr 2015 ermittelte die Stadt Chemnitz 9.400 Wohnungen in Gebäuden, die als Totalleerstände (keine Bewohner in der Adresse) deklariert wurden. Seitdem haben sich jedoch Sanierungsaktivitäten auf gründerzeitliche Altbauten fokussiert und einige der Wohnungen bzw. Häuser wieder bewohnbar gemacht. Der Wert von 2015 müsste deutlich gesunken sein; die genaue Zahl ist unbekannt. Schätzung daher: ca. 8.000 Wohnungen in unsanierten Häusern verbleiben. II. Zensus-Daten von 2011 signalisieren, dass ca. 1.200 bis 1.500 Wohnungen in Chemnitz gewerblich (z. B. als Büro) oder anderweitig (Lager, Atelier, Ferienwohnungen) genutzt werden. Wenn diese beiden Elemente mit bedacht werden, beträgt der (marktaktive) Wohnungsleerstand (abzüglich Wohnungen in Totalleerständen und gewerblich genutzten Wohnungen) nur noch ca. 13.000 bis 16.000 Wohnungen (8 % - 10 %). Bedenkt man weiterhin, dass nicht alle dieser Wohnungen auffindbar sind (aus Sicht des Mieters) bzw. teilweise bewusst zurückgehalten werden (z. B. für Sanierungen), erhält man einen Wert von ca. 8.000 bis 10.000 Wohnungen, die leerstehen und jederzeit angemietet werden könnten. So ergäbe sich ein realer marktaktiver Leerstand von ca. 6 % bis 7 %.

In der bundesweiten Literatur (z. B. CBRE-empirica-Leerstandsindex) wird für Chemnitz regelmäßig ein marktaktiver Leerstand von 8 bis 9 % angegeben. Über bessere Zahlen als die oben genannten verfügen diese Berechnungen aber keinesfalls.

Auf Ebene der Stadtteile kann nur der rechnerische Leerstand via Formel „Wohnungen im Stadtteil minus Haushalte im Stadtteil“ berechnet werden.



Struktur des Wohnungsangebots 2020: Über die bekannten Online-Immobilienplattformen (www.immobilienscout24.de, www.immonet.de, www.immowelt.de) sowie die Webseiten der großen Wohnungsmarktanbieter (Grundstücks- und Gebäudewirtschafts-Gesellschaft, WG „Einheit“, WBG Chemnitz-Helbersdorf, WBG Chemnitz West, Chemnitzer Siedlungsgemeinschaft, Sächsische Wohnungsgenossenschaft Chemnitz, Chemnitzer Allgemeine Wohnungsgenossenschaft, TAG Wohnen, Grand City Property, Adler Real Estate) lassen sich – ohne große Marktkenntnis – 5.000 bis 7.000 verschiedene Wohnungsangebote im Stadtgebiet von Chemnitz finden. In allen Stadtteilen ist ein reichhaltiges Angebot an verschiedenen Wohnungsgrößen zu finden – so waren bspw. allein auf dem Kaßberg mehr als 500 und auf dem Sonnenberg mehr als 750 freie Wohnungen bei Immobilienscout findbar. Die GGG als größtes Chemnitzer Wohnungsunternehmen bietet auf seiner Seite mehr als 1.100 Wohnungen an (Stand Januar 2021).

Die im Jahr 2020 auf dem Chemnitzer Wohnungsmarkt im Angebot befindliche Durchschnittswohnung war 60,3 m² groß, verfügte über 2,4 Zimmer und kostete 321 € Kaltmiete. Die Gesamtheit der Wohnungsangebote wird von kleinen und mittleren Wohnungen dominiert: Wohnungen bis 45 m² Wohnfläche machen 20 % des Angebotes aus, Wohnungen zwischen 46 und 60 m² weitere 37 % sowie Wohnungen zwischen 61 und 75 m² 28 %. Mietwohnungsangebote mit einer Wohnfläche von 76 m² und mehr sind mit einem Anteil von 15 % vertreten, darunter 9 % mit 86 m² und mehr Wohnfläche.

Bei der Zahl der Räume/Zimmer (ohne Küche) in den Angebotswohnungen ist die Situation ähnlich: 14 % der Wohnungen verfügen über genau ein Zimmer, 41 % über genau zwei Räume, 36 % über drei Räume. Nur 7 % der Mietwohnungsangebote weisen vier Räume auf, 2 % fünf und mehr Räume.

In der Angebotsanalyse vom Nov. 2020 wurden knapp 95 % der Wohnungen als Bestandswohnungen, 5 % als (Komplett-)Sanierungen sowie 0,4 % als Neubau (errichtet 2019/2020) deklariert.

Das Wohnungsangebot verteilt sich auf viele Bausubstanzen und Wohngebiete: 21 % der Wohnungen fanden sich gemäß der Typisierung im Report in Gebieten der „offenen Blockstrukturen mit Ergänzungsbebauung“, 34 % in Neubau-Wohngebieten (Plattenbau), 6 % in „genossenschaftliche Wohnsiedlungen“ (aus der Zwischenkriegszeit; nicht zu verwechseln mit Wohnungen von Genossenschaften, deren Bestände zumeist aus DDR-Zeiten stammen) sowie 33 % in reinen Gründerzeit-Gebieten. Dazu kommen noch einmal 4 % in den ländlichen Stadtteilen von Chemnitz sowie 3 % Wohnungsangebote in sog. Gemengelagen (Gebiete mit Mischnutzung aus Gewerbe, Industrie und Wohnen).


Angebotsmieten 2020: Die durchschnittlichen Angebotsmieten lagen im November 2020 bei 5,28 €/m² (Quelle: FOG-Wohnungsmarktstichprobe). 90 % aller Angebotsmieten liegen dabei in der Spanne von 4,09 €/m² bis 6,91 €/m². Das mittlere Drittel aller Angebotsmieten rangiert dabei im schmalen Fenster von 4,98 €/m² bis 5,40 €/m². 5 % aller Angebotsmieten liegen unter 4,09 €/m²; die teuersten 5 % der Angebotsmieten sind zwischen 6,91 €/m² und 12 €/m² zu finden. Kurzum: 82 % der Wohnungen in Chemnitz werden zwischen 4 €/m² und 6 €/m² angeboten. 16 % der Wohnungsangebote kosteten mehr als 6 €/m², aber nur noch 1,6 % 8 €/m² und mehr.

Beim Blick auf das Preisgefüge – vergleicht man die Angebotsmieten nach Wohnungsgröße und Zimmerzahl – zeigen sich deutliche Unterschiede: kleine und sehr große Angebotswohnungen weisen die höchsten Angebotsmieten auf. Während 2- und 3-Raum-Wohnungen sowie Wohnungen zwischen 46 und 75 m² Wohnfläche ungefähr auf Höhe des städtischen Mittelwerts der Angebotsmieten liegen, so kostet die Gesamtheit der Wohnungen ab 86 m² mit 6,10 €/m² am meisten (ab einer Wohnfläche von 100 m² liegen die Angebotsmieten bei durchschnittlich ca. 6,50 €/m²). Ganz kleine Wohnungen bis 30 m² bzw. mit nur einem Zimmer kosten im Schnitt ebenfalls ca. 6,50 €/m. Die unterschiedliche Höhe der Angebotsmieten einzelner Wohnungsgrößen deckt sich mit der Menge des Angebots: 2- und 3-Raum-Wohnungen sind im Überfluss vorhanden, entsprechend liegen hier die Preise minimal unter dem gesamtstädtischen Mittelwert von 5,28 €/m² (alle Werte vom November 2020). Bei den hochpreisigen großen Wohnungen kommt neben der Knappheit des Angebots hinzu, dass sich viele Sanierungsaktivitäten und punktueller Neubau auf dieses Segment konzentrieren und hier neuwertige, hochqualitative Wohnungen auf den Markt bringen. Dies führt dazu, dass der genannte Mittelwert von 6,10 €/m² (Wohnungen ab 86 m²) nur einen „Teil der Wahrheit“ abbildet: 90 % dieser Wohnungen liegen in der Spanne von 4,20 €/m² bis 8,97 €/m² - einige wenige Wohnungen kratzen sogar bereits an der 10 €/m²-Schwelle, einige ganz wenige liegen sogar bereits darüber.

Bundesweit betrachtet liegen die Angebotsmieten in Chemnitz ca. 40 % unter dem Mittelwert in der BR Deutschland. Die Stadt bleibt mit ihren durchschnittlichen Angebotsmieten somit weiterhin die günstigste der 81 Großstädte Deutschlands (Städte mit mindestens 100.000 Einwohnern).



Angebotsmieten in den Stadtteilen: Die Angebotsmieten in den innerstädtischen Stadtteilen und den Stadtteilen des Fritz-Heckert-Gebietes sind relativ homogen und haben sich in den letzten Jahren tendenziell immer weiter angenähert. 15 der 19 großen „Mieter“-Stadtteile liegen im Schnitt über der 5 €/m²-Grenze, jedoch kostet mit Ausnahme von Siegmar (5,77 €/m²) keiner mehr als 5,60 €/m². Insgesamt acht Stadtteile liegen dabei in der Spanne von 5,40 bis 5,60 €/m²: Altendorf (5,60 €/m²), Altchemnitz (5,54 €/m²), Kapellenberg (5,54 €/m²), Schloßchemnitz (5,49 €/m²), Kaßberg (5,48 €/m²), Zentrum (5,47 €/m²), Yorckgebiet (5,47 €/m²) und Lutherviertel (5,41 €/m²). Deutlich sollte bei diesen Zahlen werden: Stadtteile, die baulich nicht verschiedener sein könnten (wie bspw. Kaßberg, Zentrum, Yorckgebiet) und vollkommen unterschiedliche Images haben, weisen nahezu die identischen durchschnittlichen Angebotsmieten auf. Sechs weitere Stadtteile – Helbersdorf, Ebersdorf, Gablenz, Bernsdorf, Markersdorf, Kappel – lagen allesamt in der Spanne von 5,12 € bis 5,33 €/m². Unterhalb der 5 €/m²-Grenze liegen nur vier Stadtteile, darunter (nur noch) zwei aus dem Fritz-Heckert-Gebiet (Hutholz, Morgenleite; beide 4,91 €/m²) sowie Hilbersdorf (4,98 €/m²) und der Sonnenberg. Der Sonnenberg ist mit seinen 4,94 €/m² das erste Mal seit sechs Jahren nicht mehr der günstigste Stadtteil von Chemnitz: wie bereits letztmalig 2014 wird er vom Stadtteil Hutholz (4,91 €/m²) und neuerdings von Morgenleite unterboten. Beim Sonnenberg sind vor allem die vielen Sanierungsaktivitäten für die „Preissteigerungen“ verantwortlich.

 

Entwicklung der Angebotsmieten: Die durchschnittlichen Angebotsmieten in Chemnitz sind in den letzten Jahren nur moderat gewachsen. In den letzten drei Jahren seit Nov. 2017 stiegen sie lediglich um 0,22 €/m² bzw. +4,4 % (Vergleich der Werte von Nov. 2017 mit denen von Nov. 2020; Quelle: FOG-Wohnungsmarktstichprobe). Seit Nov. 2015 wuchsen sie um durchschnittlich 40 Cent und somit um +8,1 % binnen fünf Jahren. Im 10-Jahres-Rückblick sind die Angebotsmieten von 4,66 €/m² um ca. 13 % auf 5,28 €/m² gestiegen.

Deutlich dynamischer als der Mittelwert wuchs die Obergrenze (95. von 100 Mietangeboten) bzw. der Maximalwert der Angebotsmieten. Die „Obergrenze“, die preislich das Sanierungs- und Neubaugeschehen in Chemnitz abbildet, wuchs in den letzten drei Jahren um 10,4 %, seit 2015 um 16,5 %. Hier wird die Entwicklung der Dynamik sichtbar, denn im 10-Jahres-Kontext entwickelte sie sich lediglich um 19,5 % nach oben. Die Jahre 2010 bis 2015 waren von weitaus weniger Aktivitäten im Mietwohnungssanierungs- und Neubaugeschäft gekennzeichnet. Vor allem im Angebot befindliche große und sehr große Wohnungen (mindestens vier Zimmer) sind maßgeblich für den Preisanstieg gewesen, da diese im Zentrum der Neubau- und Sanierungstätigkeiten gestanden haben.


Neubaupreise und Sanierungsaktivitäten: Jede 19. Wohnung in der „Wohnungsmarkt-Stichprobe 2020“ war als Neubau oder als Komplett- bzw. Totalsanierung registriert (2019: 3,1 %). Bei den Komplettsanierungen handelt es sich nicht ausschließlich um sanierte Gründerzeitaltbauten, sondern auch um einige komplett-sanierte in Plattenbauweise errichtete Wohnblöcke sowie in Sanierung befindliche Wohngebäude der Zwischenkriegszeit. Im Schnitt kostete eine Angebotswohnung im Neubau bzw. im Anschluss an eine Komplettsanierung im Nov. 2020 7,29 €/m² (2019: 7,35 €/m²) – exakt die Hälfte der Angebote bündelt sich zw. 6,50 und 8,00 €/m² (2019: 70 %). Der Mittelwert der Angebotsmieten blieb nahezu konstant, aufgrund der Unterschiedlichkeit der Sanierungsprojekte aber fand eine Ausdifferenzierung statt. Die preisliche Obergrenze liegt bei 9,89 €/m² – Angebote mit zweistelligen €/m²-Nettokaltmieten lassen sich finden, können aber an einer Hand abgezählt werden. Im Schnitt über alle Wohnungen des Segmentes Neubau/Komplettsanierungen betrachtet liegen die Angebotsmieten ca. 40 % über denen des Gesamtmarktes.

Die Neubau- und Sanierungstätigkeiten der letzten Jahre haben sich auf große Wohnungen fokussiert, sodass die Angebotsstruktur dieser Wohnungen im Vergleich zum Gesamtwohnungsangebot deutliche Unterschiede aufweisen. Im Schnitt war eine Angebotswohnung aus dem Segment Neubau/Komplettsanierung 82 m² groß (2019: 83 m²) und verfügte über 3,0 Zimmer (2019: 3,1 Zimmer). Der Trend, dass im Neubau bzw. bei Komplettsanierungen vor allem große familienfreundliche Wohnungen geschaffen werden (36 % 4+Räume im Vgl. zum Gesamtangebot von 8 %; 32 % der Wohnungen sind 100 m² oder größer), hält jetzt bereits seit einigen Jahren an (Ausnahme hiervon sind teilweise kleine(re) Plattenbauwohnungen, die barrierearm saniert werden). In den letzten 1-2 Jahren ist zu erkennen, dass die Sanierungsaktivitäten auf nahezu alle innerstädtischen Stadtteile ausgeweitet wurden. Standen lange Zeit nur bestimmte Teilgebiete im Fokus (z. B. Kaßberg oder der „Brühl“), sind nun auch in bislang vernachlässigten Stadtteilen (v. a. auf dem Sonnenberg, aber z. B. auch im Lutherviertel) verstärkte Aktivitäten sichtbar.



Der 140-seitige "Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/2022" ist Teil des Leistungsangebotes bei CHEMNITZ in ZAHLEN+ oder kann separat beim FOG-Institut erworben werden.