Das Wohnungsangebot von [Ebay]Kleinanzeigen in Chemnitz im Vergleich zur FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe

Der jährlich erscheinende „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz“ analysiert jeweils im Oktober bis Dezember die Situation des Chemnitzer Mietwohnungsmarktes und beleuchtet dabei einerseits aktuelle Entwicklungen in der Stadt Chemnitz, wirft andererseits einen detaillierten Blick auf die Struktur des Chemnitzer Mietwohnens und beschreibt dabei die Parameter Angebot, Nachfrage und Preise in der Stadt. Dabei bedient er sich u. a. der „FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe“, die seit 2008 in identischer Art und Weise versucht, die Wohnungsangebote in Chemnitz repräsentativ abzubilden. Die Stichprobe fußt jeweils auf aktuell verfügbaren, freien und auch tatsächlich angebotenen Wohnungen in Chemnitz (die Datenerhebung erfolgt immer Ende Oktober / Anfang November) und greift dabei auf Angebote der GGG, der sechs großen Chemnitzer Wohnungsgenossenschaften sowie der drei großen Immobilienportale www.immobilienscout24.de, www.immonet.de und www.immowelt.de zurück. Über diese drei Portale werden sowohl kleinere als auch größere Anbieter des sog. freien Wohnungs-marktes analysiert (angefangen vom Kleinvermieter bis hin zu den großen, deutschland-weit agierenden Gesellschaften wie TAG, Grand City Property oder Velero) in die Stichprobe eingezogen.

Bislang nicht zurückgegriffen wird im Rahmen der „FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe“ auf Wohnungsangebote von [Ebay]Kleinanzeigen, (www.kleinanzeigen.de), dessen Wohnungsangebot inzwischen in Chemnitz bei rund 2.000 liegt. Das Portal hat sich damit zum viertgrößten Wohnungsportal für Mietwohnungen in Chemnitz entwickelt. Die folgenden Betrachtungen gehen der Frage nach, inwieweit sich die Wohnungsangebote von [Ebay]Kleinanzeigen strukturell von den Ergebnissen der „FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe“ unterscheiden und welche Konsequenzen für kommende Angebotsanalysen in Chemnitz daraus zu ziehen sind.

Datenerhebung: Zum Stichtag 24.01.2024 waren bei [Ebay]Kleinanzeigen rund 1.900 Mietwohnungen in Chemnitz verfügbar. Der Algorithmus bzw. mögliche „Profi“-Optionen („Reichweitenpush inklusive – kostenloses, automatisiertes Hochschieben aller Anzeigen“; „Möglichkeit zum Hinzubuchen von Sichtbarkeitspaketen mit Zusatzoptionen wie Top-Anzeige und mehr“ und „Dauerhaft präsent – Anzeige rotiert in den Top-Anzeigen auf der Suchergebnisseite“) führen zu ständiger Bewegung in den Ergebnisseiten der Wohnungsangebote, sodass man Gefahr läuft, Wohnungsangebote doppelt zu betrachten. Fußend auf diesem Wissen wurden im Zeitraum 24.01.-26.01.2024 insgesamt 1.113 Wohnungen „rückwärts“ mit dem Veröffentlichungsdatum 24.01. bis 12.01.2024 ausgewertet. Bei der Analyse wurden Größe der Wohnung, Zahl der Zimmer, Nettokaltmiete und Vermieter / Anbieter erhoben. Rechnerisch wurden somit rund 60 % der bei Kleinanzeigen verfügbaren Angebote ausgewertet. Dies deckt sich grob mit dem Vorgehen bei der „FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe“, die – verein-facht gesagt – jedes zweite auffindbare Wohnungsangebot in den Portalen erhebt, dabei natürlich sicherstellen muss, dass keine Doppelungen vorliegen (z. B. Wohnungs-angebot der GGG, das auf www.ggg.de oder www.wic.de und in mehreren Portalen angeboten wird. Zusätzlich zu den 1.113 Wohnungen der Kleinanzeigen-Stichprobe wurden einige Gesamtparameter des Kleinanzeigen-Wohnungsangebotes in Chemnitz aufgenommen. Nicht erhoben werden konnten die Art des Wohngebietes (vgl. Wohnungsmarkt-Stichprobe: „offene Blockstrukturen mit Ergänzungsbebauung“, „Neubau-Wohngebiet“, „Genossenschaftliche Wohnsiedlung“, „Gründerzeit-Gebiet“, „ländliche Gebiete“, „Gemengelage“) und der Zustand der Wohnung im Sinne des Vergleichs „Bestandswohnung“ vs. „Neubau bzw. Totalsanierung“.

Auswertung: Die bei [Ebay]Kleinanzeigen erhobenen Wohnungen wurden in einem ersten Schritt nach Größe und Zahl der Zimmer ausgewertet und mit den Befunden der „FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe 2023“ verglichen. In einem zweiten Schritt wurden Preise (Nettokaltmieten je Quadratmeter) ausgewertet und verglichen.

Kerndaten des Wohnungsangebotes: Die durchschnittliche, bei [Ebay]Kleinanzeigen Ende Januar 2024 angebotene Wohnung war 63,0 m² groß und verfügte rechnerisch über 2,55 Zimmer. Sie kostete durchschnittlich (Kaltmiete) 369 €.

Preisstruktur der angebotenen Wohnungen: Im Schnitt kosteten die Angebotswohnungen in Chemnitz bei Kleinanzeigen 5,84 €/m². Der Median lag bei 5,50 €/m² – das Minimum lag bei 3,73 €/m², das Maximum bei 12,73 €/m². Das günstigste Drittel der Wohnungen lag unterhalb 5,35 €/m² – das teuerste Drittel startete ab 6,01 €/m². Im Vergleich zur "FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe" (Herbst 2023) liegen die Angebotsmieten im Schnitt, nimmt man robuste Werte wie den Durchschnitt, den Median, die untere und obere Drittel-Grenze als Bezugsgröße, rund 3 bis 4 % höher. Bedenkt man, dass Preise der "FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe" im Schnitt je Quartal um rund 0,5 % steigen (Ausgleich des Zeitraum Oktober 2023 zu Januar 2024), so kann behauptet werden, dass die Kleinanzeigen-Preise im Vergleich zur "FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe" wohl insgesamt um rund 3 % höher liegen. Das kann an der Zusammensetzung der Stichprobe (unterschiedliche Anbieter, Qualität der Wohnungen, unterschiedliche Lagen der Angebotswohnungen) liegen oder dem Zufall geschuldet sein. Theoretisch können auch andere Einflussfaktoren (z. B. jahreszeitliche Effekte, bestimmte Nachfrage-Impulse) dafür verantwortlich sein.

Preise nach Wohnungsgrößen: Analog zu den Befunden der „FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe“ sind kleine und große Wohnungen – bezogen auf den Quadratmeterpreis und die Zimmerzahl – die teuerste Wohnungsgrößenklasse: 1-Raum-Wohnungen kosteten bei Kleinanzeigen im Schnitt 6,23 €/m² (rund 7 % mehr als der Mittelwert bei Kleinanzeigen), 4-Raum-Wohnungen im Schnitt 6,14 €/m². 2- und 3-Raum-Wohnungen liegen mit 5,77 €/m² und 5,68 €/m² etwas unter dem Durchschnittspreis aller Angebotswohnungen – ein identischer Befund wie bei der „FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe“. Beim Vergleich nach Wohnflächen sehen die Befunde etwas anders aus, vor allem bei den beiden größten Größenklassen „76 bis 85 m²“ und „86 m² und mehr“. Hier liegen die Angebotsmieten überraschend im Schnitt unter denen der „FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe“: Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 76 und 85 m² kosteten im Mittel 5,76 € (und damit 11 Cent weniger als in der „FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe“), Wohnungen ab 86 m² Wohnfläche lagen 21 Cent unter den Werten der Vergleichsstichprobe vom Herbst 2023 (6,42 €/m² zu 6,63 €/m²). Hier steht die These im Raum, dass vor allem hochwertige Sanierungen, die im Bereich großer bzw. sehr großer Wohnungen in Chemnitz stattfinden, vordergründig in den großen, bekannten Immobilienbörsen beworben werden und evtl. etwas weniger bei Kleinanzeigen. Dennoch sind Wohnungen ab 86 m² in beiden Stichproben (Kleinanzeigen vs. FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe) die teuerste Wohnungsgrößenklasse.

3 % Preisunterschied zwischen „FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe“ und Kleinanzeigen-Wohnungen klingt auf den ersten Blick nicht allzu viel, aber in Anbetracht der absoluten Höhe von rund 15 bis 20 Cent je Quadratmeter (und dem Versuch, die Angebotsmieten in Chemnitz im Nachkomma-Bereich präzise zu messen) ist diese Größenordnung auch nicht zu vernachlässigen. Der Befund steht nun erst einmal („Null-Messung“) und bedarf nun weiterer Forschungen. „Wohnungsstrukturell“ unterscheiden sich beide Stichproben (Größe der Wohnung, Zahl der Zimmer) nicht sonderlich; die Frage, woher die Preisunterschiede kommen, bleibt allerdings bislang ungeklärt.

Offene Fragen: Finden sich auf Kleinanzeigen Mietwohnungen, die nur dort und sonst nirgends anders angeboten werden? Und wenn ja, in welcher Größenordnung? Alle großen Wohnungsanbieter (GGG, Genossenschaften, TAG, Grand City Property, Velero) sind bei Kleinanzeigen präsent, es dürfte sich somit nur um kleinere Anbieter mit vergleichsweise wenigen Wohnungen handeln.

Weitere Schritte: Im Zuge der nächsten „FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe“ (Herbst 2024) soll parallel dazu aus den bei Kleinanzeigen angebotenen Wohnungen eine weitere Stichprobe gezogen werden, um Preise vergleichen zu können und die Struktur der Wohnungen auszuwerten. Ergänzend zu den bisher bei Kleinanzeigen erhobenen Daten sollte der Stadtteil der Wohnungen ermittelt werden.