Mietpreise

Die Stadt Chemnitz erstellt seit knapp zwei Jahrzehnten regelmäßig qualifizierte Mietspiegel nach BGB § 558d. Mit Beginn des Jahres 2022 hat die Stadt von einem Tabellenmietspiegel auf einen sog. Regressionsmietspiegel umgestellt, der von der Stadt Chemnitz – Amt für Informationsverarbeitung, Abt. Statistik, Wahlen (unter Federführung der Arbeitsgruppe Mietspiegel mit Interessenvertretern von Mietern und Vermietern) selbst berechnet wird.

Der aktuelle Mietspiegel der Stadt Chemnitz 2024 mit einer Laufzeit vom 01.01.2024 bis zum 31.12.2025 ist eine Fortschreibung des Chemnitzer Mietspiegels von 2022, der via Datenerhebung im Sommer/Herbst 2023 empirisch überprüft und angepasst wurde. Die Broschüre zum Mietspiegel schreibt: „Die Anpassung gemäß § 558d Absatz 2 BGB erfolgte unter Verwendung einer erneuten Stichprobe. Hierfür lagen 3.894 Datensätze aus einer Mieterbefragung und 26.384 Datensätze aus der Vermieterbefragung vor, welche entsprechend gewichtet ausgewertet wurden. Gemäß § 23 Mietspiegelverordnung wurden für die Stichprobenerhebung zur Anpassung Annahmen getroffen, die mit einer Anpassung auf Indexbasis vergleichbar sind. Demgemäß sind die Basismieten seit dem Stichtag der Neuerstellung (30.06.2021) bis zum Anpassungsstichtag (30.06.2023) durchschnittlich um 4,4 % gestiegen. Diese mittels Stichprobenerhebung festgestellte Erhöhung wurde einheitlich auf alle Felder der Basismietentabelle des seit 01.01.2022 gültigen Mietspiegels angewandt.“

Seit der Umstellung vom klassischen Tabellenmietspiegel auf einen sog. „Regressionsmietspiegel sind Vergleiche zum alten (Tabellen-)Mietspiegel nur noch bedingt zulässig. Die abgebildete Tabelle zeigt die sog. Basismieten in Abhängigkeit von Wohnungsgröße und Baujahr und dient im Kern nur als eine (grobe) Übersicht. Um die ortsübliche Vergleichsmiete einer konkreten Wohnung ermitteln zu können, müssen weitere Ausstattungs- und Lagevariablen berücksichtigt werden, erst danach kann die Spannbreite der Wohnung ermittelt werden.

Vier Schritte sind notwendig, um die Berechnung durchführen zu können:

1. Ermittlung der Basismiete (BM) in Abhängigkeit von Wohnungsgröße und Baujahr der Wohnung
2. Berechnung des Korrekturfaktors (K) nach Ermittlung der Summe der Ab-/Zuschläge für Ausstattung und Lage
3. Berechnung der durchschnittlichen Nettokaltmiete NK = BM * (1 + K/100)
4. Berechnung der Spanne für ortsübliche Vergleichsmiete (+10%-Punkte / -10 %-Punkte): untere Spanne: NK *0,9 | obere Spanne: NK *1,1

Vor allem der 2. Schritt – die Ermittlung von Zu- und Abschlägen – ist hierbei wichtig. Er bildet die unterschiedliche Ausstattungs- und Lagequalität der Wohnungen ab. Folgende Variablen sind es, die im Rahmen der Regressionsanalyse für Preisabschläge oder- Zuschläge auf die Basismiete verantwortlich sind (in Klammern: Preiseinfluss in %-Punkten; vereinfacht gesagt: jeder %-Punkt Abschlag/Zuschlag senkt/erhöht die Basismiete um diesen Prozentwert).

Zu- und Abschläge zur Bewertung der Ausstattung:

Badezimmer

• kein Fenster vorhanden - 1
• Wände oder Fußboden vollständig nicht gefliest - 7
• Dusche vorhanden + 4
• Handtuchwandheizkörper oder zweites Badezimmer oder Gäste-WC vorhanden (weitere Sonderausstattung) + 2 (Hinweis: Der Zuschlag für „weitere Sonderausstattung“ kann angewendet werden, wenn mindestens eines der genannten Ausstattungsmerkmale vorhanden ist.)

Küchenausstattung

• kein Fenster vorhanden - 2
• Einbauküche vorhanden + 5
•  Kochnische (bis 3 m²) - 4

Fußböden

• überwiegend ausgestattet mit hochwertigem Bodenbelag (Parkett, Designbelag, Natursteinfußböden, Kork, Fliesen oder modernes Linoleum) + 2
• PVC, Dielen, Teppichboden oder keinen vom Vermieter gestellter Belag - 1

Energieeffizienz

• Wärmeerzeugung überwiegend mit Etagenheizung oder Einzelöfen - 6
• keine wärmegedämmten Außenwände - 6 (Hinweis: Wärmegedämmte Außenwände liegen grundsätzlich auch bei Bauweisen wie Dreischicht-Plattenbauten oder einer angebrachten Innendämmung vor.)

Barrierearmut

• Barrierearmut vorhanden + 2 (Eine Wohnung gilt als barrierearm, sofern mindestens drei der nachfolgenden Punkte erfüllt sind: - stufenloser Zugang (ohne Fahrstuhl) vom Gehweg bis zur Wohnungseingangstür - schwellenfreie Übergänge zwischen allen Räumen (außer Bad) - schwellenarmer* Zugang zum Bad - schwellenarmer* Zugang zu Balkon/Loggia/Terrasse - bodengleiche Dusche oder schwellenarmer* Duscheinstieg - Vorhandensein eines Personenaufzugs *Schwelle bis max. 4 cm)

weitere Ausstattungsmerkmale

• weder Balkon, Loggia, Terrasse noch Gartenanteil vorhanden - 7
• kein zusätzlicher Abstellraum (z. B. Bodenkammer, Kellerabteil) vorhanden - 5

Zu- und Abschläge zur Bewertung der Wohnungs-/Wohnlage

Anzahl der Wohnungen im Gebäude (pro Hauseingang)

• bis einschließlich 5 Wohnungen + 1

Geschosslage der Wohnung

• Erdgeschoss - 1
• Dachgeschoss - 1

Beschreibung der unmittelbaren Wohnumgebung

•  offene Bebauung (z. B. mit Grünflächen, Ein- und Zweifamilienhäusern) + 3

überwiegende Geschosszahl der Nachbargebäude

•  überwiegend 1 bis 3 Geschosse + 1

Belastung der unmittelbaren Umgebung durch Verkehrs- und Industrie-/Gewerbelärm

• keine Belastung + 1
• starke Belastung - 1

Hinweis: Maßgeblich ist die höchste Belastung in einer der beiden Kategorien (Verkehr, Industrie/Gewerbe).

Verkehr: starke Belastung: - Bundesstraße, -autobahn; Hauptverkehrsstraße und Straßenbahntrasse; Hauptverkehrsstraße und Eisenbahnlinie | mittlere bis geringe Belastung: - Hauptverkehrsstraße oder Eisenbahnlinie; Haupterschließungsstraße und/oder Straßenbahntrasse | keine Belastung: - Anliegerverkehr; verkehrsberuhigte Zone; Tempo 30 - Zone

Industrie/Gewerbe: starke Belastung: Industriegebiet; Transportunternehmen mit 24-Stunden-Betrieb direkt angrenzend | mittlere bis geringe Belastung: - Gewerbegebiet; Transportunternehmen mit 24-Stunden-Betrieb nicht direkt angrenzend; Transportunternehmen direkt angrenzend, aber nur tags in Betrieb; Einzelgewerbestandorte mit 24-Stunden-Betrieb; Einzelgewerbe (nur Tagbetrieb) direkt angrenzend; andere Gewerbenutzungen nicht direkt angrenzend | keine Belastung: - nicht störendes Gewerbe

Alle notwendigen konkreten Rechenschritte sind der Mietspiegel-Broschüre der Stadt Chemnitz zu entnehmen. Diese kann auf der Webseite der Stadt Chemnitz unter dem Link heruntergeladen werden. Noch komfortabler kann die ortsübliche Vergleichsmiete einer konkreten Wohnung mit Hilfe eines von der Stadt Chemnitz bereitgestellten Online-Rechners ermittelt werden, der hier erreichbar ist.

Der neue "Qualifizierte Mietspiegel der Stadt Chemnitz 2022" wurde methodisch neu aufgesetzt und via Regressionsanalyse berechnet. Vergleiche zum alten (Tabellen-)Mietspiegel sind daher nur noch bedingt zulässig. Die abgebildete Tabelle zeigt die sog. Basismieten in Abhängigkeit von Wohnungsgröße und Baujahr und dient im Kern nur als grobe Übersicht. Um die ortsübliche Vergleichsmiete einer konkreten Wohnung ermitteln zu können, müssen via weiterer Ausstattungs- und Lagevariablen im Vorfeld noch Zu- und Abschläge ermittelt werden, danach kann die Spannbreite ermittelt werden. Die konkreten Rechenschritte sind in der Mietspiegel-Broschüre der Stadt Chemnitz zu finden - der Link ist unter der Tabelle zu finden.

Die Erstellung des Mietspiegels fußt auf 8.013 Wohnungen und wurde von der Stadt Chemnitz - Amt für Informationsverarbeitung selbst berechnet. Als Erhebungsstichtag wurde der 30.06.2021 festgelegt. Nach BGB-Reform und Änderung der sog. 4-Jahres-Regel auf 6 Jahre wurden erstmals neue und geänderte Mietverträge der letzten 6 Jahre seit Mitte 2015 ("innerhalb der letzten sechs Jahre vereinbart oder geändert") in die Datenerhebung einbezogen. Die Datenerhebung erfolgte im Rahmen einer kombinierten Befragung von Mietern und Vermietern.

Die Anwendung der Regressionsmethode erlaubt eine differenzierte Betrachtung der Baujahresklassen. So wurde im Vergleich zu den vorangegangenen Mietspiegeln die Baujahresklasse "ab 1991 erbaut" in drei Teilgruppen zerlegt ("1991-2000", "2001-2013", ab 2014"). Die dabei zutage geförderten unterschiedlichen Preise dokumentieren, wie sinnvoll dieser Schritt war. Weiterhin wird deutlich, wie sich die Mieten von ganzen neuen Wohnungen (ab 2014) von den in den 1990er Jahren und den zwischen 2001 und 2013 erbauten Wohnungen unterscheiden. Klammert man die Wohnungen ab 2014 aus, so zeigt sich - in der Gesamtheit betrachtet -, dass der Preiseinfluss verschiedener Baualtersgruppen in Chemnitz relativ gering ist. Wichtiger als der Baustil (sei es Gründerzeit oder Plattenbau) sind Ausstattung, Lage und Struktur der Vermieter (obwohl dieses Merkmal keines des Mietspiegels ist). Die Basismieten schwanken in allen Baujahren bis 2000 (von „bis 1924“ bis „1991 bis 2000“) zwischen 4,88 € und 5,89 €. Die Spitzenmieten werden im Segment „erbaut ab 2014“ erzielt (8,01 € bis 10,38 €). In 24 von 33 Tabellenfeldern des Mietspiegels werden die Basismieten von einer 5 vor dem Komma angeführt - im Bereich der Baujahresklasse „2001 bis 2013“ liegen die Basismieten für alle Wohnungsgrößen bei 6,26 €.

Der „Qualifizierte Mietspiegel der Stadt Chemnitz“ tritt am 01.01.2022 in Kraft und ist bis 31.12.2023 gültig.

Vier Schritte sind notwendig, um die Berechnung durchführen zu können:

1. Ermittlung der Basismiete (BM) in Abhängigkeit von Wohnungsgröße und Baujahr der Wohnung
2. Berechnung des Korrekturfaktors (K) nach Ermittlung der Summe der Ab-/Zuschläge für Ausstattung und Lage
3. Berechnung der durchschnittlichen Nettokaltmiete NK = BM * (1 + K/100)
4. Berechnung der Spanne für ortsübliche Vergleichsmiete (+10%-Punkte / -10 %-Punkte): untere Spanne: NK *0,9 | obere Spanne: NK *1,1

Vor allem der 2. Schritt – die Ermittlung von Zu- und Abschlägen – ist hierbei wichtig. Er bildet die unterschiedliche Ausstattungs- und Lagequalität der Wohnungen ab. Folgende Variablen sind es, die im Rahmen der Regressionsanalyse für Preisabschläge oder- Zuschläge auf die Basismiete verantwortlich sind (in Klammern: Preiseinfluss in %-Punkten; vereinfacht gesagt: jeder %-Punkt Abschlag/Zuschlag senkt/erhöht die Basismiete um diesen Prozentwert).

Zu- und Abschläge zur Bewertung der Ausstattung:

Badezimmer

• kein Fenster vorhanden - 1
• Wände oder Fußboden vollständig nicht gefliest - 7
• Dusche vorhanden + 4
• Handtuchwandheizkörper oder zweites Badezimmer oder Gäste-WC vorhanden (weitere Sonderausstattung) + 2 (Hinweis: Der Zuschlag für „weitere Sonderausstattung“ kann angewendet werden, wenn mindestens eines der genannten Ausstattungsmerkmale vorhanden ist.)

Küchenausstattung

• kein Fenster vorhanden - 2
• Einbauküche vorhanden + 5
•  Kochnische (bis 3 m²) - 4

Fußböden

• überwiegend ausgestattet mit hochwertigem Bodenbelag (Parkett, Designbelag, Natursteinfußböden, Kork, Fliesen oder modernes Linoleum) + 2
• PVC, Dielen, Teppichboden oder keinen vom Vermieter gestellter Belag - 1

Energieeffizienz

• Wärmeerzeugung überwiegend mit Etagenheizung oder Einzelöfen - 6
• keine wärmegedämmten Außenwände - 6 (Hinweis: Wärmegedämmte Außenwände liegen grundsätzlich auch bei Bauweisen wie Dreischicht-Plattenbauten oder einer angebrachten Innendämmung vor.)

Barrierearmut

• Barrierearmut vorhanden + 2 (Eine Wohnung gilt als barrierearm, sofern mindestens drei der nachfolgenden Punkte erfüllt sind: - stufenloser Zugang (ohne Fahrstuhl) vom Gehweg bis zur Wohnungseingangstür - schwellenfreie Übergänge zwischen allen Räumen (außer Bad) - schwellenarmer* Zugang zum Bad - schwellenarmer* Zugang zu Balkon/Loggia/Terrasse - bodengleiche Dusche oder schwellenarmer* Duscheinstieg - Vorhandensein eines Personenaufzugs *Schwelle bis max. 4 cm)

weitere Ausstattungsmerkmale

• weder Balkon, Loggia, Terrasse noch Gartenanteil vorhanden - 7
• kein zusätzlicher Abstellraum (z. B. Bodenkammer, Kellerabteil) vorhanden - 5

Zu- und Abschläge zur Bewertung der Wohnungs-/Wohnlage

Anzahl der Wohnungen im Gebäude (pro Hauseingang)

• bis einschließlich 5 Wohnungen + 1

Geschosslage der Wohnung

• Erdgeschoss - 1
• Dachgeschoss - 1

Beschreibung der unmittelbaren Wohnumgebung

•  offene Bebauung (z. B. mit Grünflächen, Ein- und Zweifamilienhäusern) + 3

überwiegende Geschosszahl der Nachbargebäude

•  überwiegend 1 bis 3 Geschosse + 1

Belastung der unmittelbaren Umgebung durch Verkehrs- und Industrie-/Gewerbelärm

• keine Belastung + 1
• starke Belastung - 1

Hinweis: Maßgeblich ist die höchste Belastung in einer der beiden Kategorien (Verkehr, Industrie/Gewerbe).

Verkehr: starke Belastung: - Bundesstraße, -autobahn; Hauptverkehrsstraße und Straßenbahntrasse; Hauptverkehrsstraße und Eisenbahnlinie | mittlere bis geringe Belastung: - Hauptverkehrsstraße oder Eisenbahnlinie; Haupterschließungsstraße und/oder Straßenbahntrasse | keine Belastung: - Anliegerverkehr; verkehrsberuhigte Zone; Tempo 30 - Zone

Industrie/Gewerbe: starke Belastung: Industriegebiet; Transportunternehmen mit 24-Stunden-Betrieb direkt angrenzend | mittlere bis geringe Belastung: - Gewerbegebiet; Transportunternehmen mit 24-Stunden-Betrieb nicht direkt angrenzend; Transportunternehmen direkt angrenzend, aber nur tags in Betrieb; Einzelgewerbestandorte mit 24-Stunden-Betrieb; Einzelgewerbe (nur Tagbetrieb) direkt angrenzend; andere Gewerbenutzungen nicht direkt angrenzend | keine Belastung: - nicht störendes Gewerbe

Alle notwendigen konkreten Rechenschritte sind der Mietspiegel-Broschüre der Stadt Chemnitz zu entnehmen. Diese kann auf der Webseite der Stadt Chemnitz kostenfrei heruntergeladen werden.

Noch komfortabler kann die ortsübliche Vergleichsmiete einer konkreten Wohnung mit Hilfe eines von der Stadt Chemnitz bereitgestellten Online-Rechners ermittelt werden.

Der aktuelle Mietspiegel der Stadt Chemnitz 2020/21 mit einer Laufzeit vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2021 ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des BGB § 558d. Er erfüllt die drei maßgeblichen Kriterien, damit ein Mietspiegel als „qualifiziert“ bezeichnet werden kann.

• Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen, d. h. auf repräsentativer Datenbasis, erstellt.
• Er wurde von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt.
• Er wurde im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst bzw. nach vier Jahren neu erstellt.

Beim Chemnitzer Mietspiegel 2020/21 wurden die Werte des „alten“ Mietspiegels 2018/19 mit Hilfe des Lebenshaltungsindex aller privaten Haushalte (ermittelt durch das Statistische Bundesamt) gemäß § 558 d Abs. 2 BGB fortgeschrieben. Alle Werte des Mietspiegels erhöhten sich um 3,5 %, da der sog. „Verbraucherpreisindex für Deutschland“ um diesen Wert gestiegen war. Als Datenbasis für den „alten“ Mietspiegel dienten Daten einer kombinierten Mieter- und Vermieterbefragung (Erhebungsstichtag: 30.06.2017). Die Datenerhebung – durchgeführt durch die Rödl & Partner GbR – erfolgte im Herbst 2017. Der Datenauswertung lagen schlussendlich 20.414 Wohnungen zugrunde. Ein Großteil der Wohnungsdaten wurde durch die organisierte Chemnitzer Wohnungswirtschaft geliefert, weitere Daten wurden im Rahmen einer Mieterbefragung vor allem auf dem freien Wohnungsmarkt ermittelt. Im Vergleich zur Vorgänger-Version kam es zu leichten Modifizierungen: Einige Variablen wurden neu in den Punktekatalog aufgenommen (z. B. „Barrierearmut“); das Punkteschema zur Gruppierung der Wohnungen wurde neu strukturiert (die beiden Hauptgruppen des Mietspiegels umfassen nun die Punktespannen 45 bis 54 sowie 55 bis 63 Punkte; vorher 48 bis 57 und 58 bis 67 Punkte; eine Vergleichbarkeit ist somit nur noch bedingt möglich). In einigen Tabellenfeldern wurde nicht die notwendige Fallzahl von 30 Werten pro Tabellenfeld erreicht – die im Mietspiegel ausgewiesenen Werte entsprechen deshalb nicht den Anforderungen eines qualifizierten Mietspiegels, sondern müssen wie Werte eines einfachen Mietspiegels interpretiert werden.

Im Rahmen des Mietspiegels kann jede Wohnung mit Hilfe eines umfangreichen Punktesystems bewertet werden. Dabei spielen die Elemente der Wohnungsausstattung

• Sanitärausstattung
• Heizung
• Fußböden
• Warmwasserversorgung
• Küchenausstattung
• Fenster
• weitere Ausstattungsmerkmale

und der Lage

• Wohnungsanzahl pro Hauseingang
• Geschossanzahl des Gebäudes
• Wohngeschoss der Wohnung
• überwiegende Geschossanzahl der Nachbargebäude
• überwiegende Bebauung der Wohnumgebung
• Belastung der unmittelbaren Umgebung durch Verkehrs-, Industrie-, Gewerbe- und allg. Lärm
• Infrastrukturelle Anbindung der Wohnung an den Nahverkehr, an Einkaufsmöglichkeiten für Dinge des täglichen Bedarfs, an Grünanlagen, an Freizeit- und Sportanlagen
• Fahrzeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln in das Stadtzentrum

eine zentrale Rolle. Aus diesen wird die sog. Wohnqualität errechnet. Mit Hilfe des Baujahres der Wohnung und der Wohnungsgröße kann – basierend auf dem Punktwert der Wohnqualität – die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung bestimmt werden.

Spätestens im Herbst 2021 wird ein neuer Mietspiegel für Chemnitz erstellt werden (müssen), um ab 01.01.2022 weiterhin die ortsübliche Vergleichsmieten „qualifiziert“ abbilden zu können. Dazu ist eine neue Datenerhebung notwendig. Hierbei werden erstmals die Vorgaben der Mietspiegel-Reform vom Herbst 2019 eingearbeitet werden müssen. So wird der Betrachtungszeitraum der neuen bzw. geänderten Mieterträge, die in die Datenerhebung einfließen müssen, von vier auf sechs Jahre vergrößert.

Der Gewerbemietspiegel für die Stadt Chemnitz wurde von der IHK Chemnitz erstellt und zeigt Mietpreise (die IHK spricht von einer "einfachen Mietpreissammlung") für verschiedene Gewerbeflächen:

• Einzelhandelsflächen
• Gastronomieflächen
• Büroflächen/Praxen
• Gewerbe- und Industrieflächen

Er differenziert nach verschiedenen Lagetypen, Ausstattungsniveaus und Größenklassen.

Quelle: Qualifizierter Mietspiegel der Stadt Chemnitz 2018