Daten zum Chemnitzer Wohnungsmarkt

Das Datenangebot beleuchtet den Wohnungsmarkt der Stadt sowohl angebotsseitig (z. B. Umfang und Struktur des Wohnungsbestandes, Art und Anzahl der freien Wohnungen in Chemnitz, Leerstand, Wohnungsneubau) als auch nachfrage-seitig (Gesamtnachfrage nach Wohnraum, verschiedene Nachfragegruppen, z. B. Familien mit Kindern, Studenten oder 1-Personen-Haushalte). Weiterhin werden hier Stadtentwicklungsvorgänge beleuchtet (z. B. innerstädtisches Umzugsverhalten, Segregation), die für den Wohnungsmarkt von Relevanz sind. Zusätzlich werden alle Daten und Informationen aufgeführt, die sich mit Preisen auf dem Wohnungsmarkt in Chemnitz befassen. Dazu gehören neben den Preisen des Chemnitzer Mietspiegels auch die regelmäßig erhobenen Preise der Angebotsmieten sowie Kaufpreise, wie sie vom Gutachterausschuss der Stadt Chemnitz veröffentlicht werden (Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Grundstücke).

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Der Chemnitzer Wohnungsmarkt gehört mit seinen günstigen Miet- und Kaufpreisen, seinem relativ hohen Wohnungsleerstand und den damit verbundenen Chancen und Risiken zu den außergewöhnlichsten Wohnungsmärkten unter den Großstädten in Deutschland.

Auf der Angebotsseite stehen je nach Quelle ca. 156.000 bis 159.000 Wohnungen, die sich in ca. 33.000 Wohngebäuden befinden. Neben ca. 24.000 Wohnungen, die sich in Ein- oder Zweifamilienhäusern befinden, existieren 134.000 Wohnungen in Häusern mit mindestens drei Wohnungen. 109.000 Wohnungen befinden sich in großen Mehrfamilienhäusern, die mindestens 7 Wohnungen aufweisen (Quelle: Wohngebäuderegister der Stadt Chemnitz). Zum Messzeitpunkt 2022 (Zensus) wohnten 82 % der Chemnitzer Haushalte zur Miete.

Der marktaktive Wohnungsleerstand wird regelmäßig mit 8 bis 9 % angegeben, wobei die Zahl der real leerstehenden Wohnungen größer ist, da sich neben den marktaktiven Wohnungen weitere unsanierte „Totalleerstände“ (d. h. Wohnungen in unsanierten Wohngebäuden) in Chemnitz finden lassen, die dem Wohnungsmarkt aber aktuell nicht zur Verfügung stehen. Der Zensus 2022 ermittelte für Chemnitz eine Leerstandsquote von 11 %.

Nahezu alle in Chemnitz vorhandenen Mietwohnungen wurden in den 1990er bzw. frühen 2000er Jahren umfassend saniert. Zusätzlich dazu kam in Folge der Wiedervereinigung zu einem starken Baugeschehen, das vor allem Suburbanisierungsprozesse befeuerte und Wohneigentum in den Rand-Stadtteilen von Chemnitz schuf. Basierend auf vielfältigen und umfangreichen Sanierungs- und Neubaugeschehen in der Nachwendezeit bei gleichzeitig sinkender Bevölkerungszahl vor allem in den 1990er Jahren entwickelte ein großer Wohnungsüberhang. Diesem wurde mit Rückbaumaßnahmen von vordergründig großen Plattenbauten (z. B. im Fritz-Heckert-Gebiet im Süden der Stadt begegnet).

In der nahen Vergangenheit (ab ca. 2015) hat eine neue Welle von Neubau und Sanierung (von vor allem unsanierten Altbauten) begonnen. In Folge stark gestiegener Einkommen von Teilen der Chemnitzer Bevölkerung konzentrierten sich diese Maßnahmen auf die Schaffung von hochwertigem Wohnen, das sich qualitativ deutlich von den Sanierungen der 1990er Jahre abhebt. Territorial lassen sich diese Sanierungen inzwischen in allen Stadtteilen finden.

Nachfrageseitig zeigen die offiziellen Daten der Stadt Chemnitz ca. 251.500 Einwohner (31.12.2023) und ca. 134.000 Haushalte. Wie in allen Großstädten ist die Bevölkerungs- und Haushaltsstruktur stark differenziert: es dominieren kleine Haushalte (81 % der Haushalte werden von 1 oder 2 Personen bewohnt), größere Haushalte ab 3 Personen (zumeist Familien) machen weitere 19 % der Haushalte aus. Die durchschnittliche Personenzahl je Haushalt beträgt 1,8. Innerstädtisch sind die Haushalte im Schnitt etwas kleiner (viele Einpersonen-Haushalte), während an den Randgebieten mit hoher Eigentumsquote die durchschnittliche Haushaltzahl auf bis zu 2,3 Personen steigen kann. Altersstrukturell betrachtet ist Chemnitz eine relativ „alte“ Stadt – das Durchschnittsalter der Einwohner liegt in der Spanne von 46 bis 47 Jahren. Der Ausländeranteil in Chemnitz liegt bei ca. 13 %; in Chemnitz studieren etwas mehr als 9.000 Menschen.

Das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage (und der aus den Schrumpfungsprozessen der 1990er Jahre resultierende Wohnungsleerstand) führt zu moderaten Miet- und Kaufpreisen. Sowohl die Preise des Chemnitzer Mietspiegels als auch regelmäßig erhobene Angebotsmieten liegen im Schnitt bei 5,85 € je Quadratmeter Wohnfläche nettokalt. Die Mieten sind in den letzten Jahren geringfügig gestiegen, wobei vor allem das Segment des hochwertigen Wohnens zur Preissteigerung beigetragen hat. In Chemnitz erzielte Spitzenmieten liegen bei 8 bis 10 €/m² - zweistellige Mieten ab 10 €/m² sind die absolute Ausnahme. 80 % der Angebotsmieten in Chemnitz liegen in der Spanne zwischen 4,50 €/m² und 6,50 €/m².

Wohnungen und Wohngebäude:

In Chemnitz existieren je nach Quelle zwischen 156.100 (Statistisches Landesamt) und 158.500 Wohnungen (Stadt Chemnitz). Diese befinden sich in 33.300 (Statistisches Landesamt) bis 34.200 Gebäuden (Stadt Chemnitz; Wohnungen in Wohnheimen sind nicht enthalten). 15.300 Wohngebäude weisen nur eine Wohnung auf, 4.300 genau zwei Wohnungen. Weitere 14.300 Wohngebäude weisen mindestens drei Wohnungen auf: darunter befinden sich 3.400 Gebäude mit 3 bis 5 Wohnungen und 1.900 Wohngebäude mit exakt 6 Wohnungen. Zusätzlich dazu kommen noch einmal 9.000 Wohngebäude mit mindestens 7 Wohnungen (in diesen Gebäuden befinden sich 109.700 Wohnungen und somit 69 % des Chemnitzer Wohnungsbestandes).

Leerstand:

Der rechnerische Wohnungsleerstand beträgt 14 bis 15 Prozent, wenn man die Formel „Wohnungen in Chemnitz minus Haushalte in Chemnitz“ zur Anwendung bringt. Der marktaktive Wohnungsleerstand wird regelmäßig in der Sphäre von 8 bis 9 Prozent angegeben, dürfte in den Jahren 2019-2021 leicht gestiegen sein, dann aber infolge der Ankunft ukrainischer Flüchtlinge 2022 gesunken sein. Die Berechnung des Leerstandes in Chemnitz erweist sich regelmäßig als relativ schwer, da neben leeren Wohnungen eine Vielzahl von Wohnungen in sog. „Totalleerständen“ (d. h. in de facto unsanierten Wohngebäuden) zu finden sind, die dem Mietwohnungsmarkt nicht zur Verfügung stehen bzw. aktuell unbewohnbar sind. Eine detaillierte Darstellung aller bekannten und unbekannten Werte der Chemnitzer Leerstandsforschung finden Sie im Bereich LEERSTAND.

Wohnungsmarkt-Stichprobe:

Die seit 2008 jährlich durchgeführte FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe untersucht die jeweils aktuell angebotenen Mietwohnungen in Chemnitz, analysiert deren Struktur (Größe, Zimmerzahl, Verteilung) und Preise (Angebotsmieten). Das Angebot auf dem Mietwohnungsmarkt 2023 wird dabei dominiert 2-Raum-Wohnungen (44 %) und 3-Raum-Wohnungen (37 %). Große Mietwohnungen mit 4 und mehr Räumen machen nur 10 Prozent des Angebots aus (1-Raum-Wohnungen: 9 %). Die im Jahr 2023 auf dem Chemnitzer Wohnungsmarkt im Angebot befindliche Durchschnittswohnung war 62,6 m² groß, verfügte über 2,5 Zimmer und kostete 358 € Kaltmiete (Warmmiete: 522 €). Die Entwicklung der Mietpreise laut Mietspiegel und der Angebotsmieten lt. FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe werden separat beleuchtet.

Bauen:

Die Zahl der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen ist in den letzten Jahren vergleichsweise stark gestiegen. Obwohl weiterhin ein Großteil der Neubautätigkeit auf 1-Familienhäuser fällt, hat vor allem der Neubau von Mehrfamilienhäusern stark zugenommen. Besonders große und sehr große Wohnungen standen dabei im Fokus der Aktivitäten. Im Zeitraum 2008-2020 wurden in Chemnitz im Rahmen des Wohnungsneubaus ca. 4.070 Wohnungen gebaut. Exakt die Hälfte davon verteilt sich auf gerade einmal sieben Stadtteile. Neben traditionellen Eigenheim-Standorten wie Adelsberg (359 neue Wohnungen, zumeist 1-Familienhäuser), Rabenstein (346), Glösa-Draisdorf (213) wurde innerstädtisch viel auf dem Kaßberg (381), in Altendorf (305), in Bernsdorf (233) und in Schloßchemnitz (198) gebaut. In anderen Stadtteilen – vornehmlich jene mit viel Plattenbausubstanz – erfolgte dagegen nur äußerst punktuell, in manchen Teilgebieten so gut wie kein Wohnungsneubau, z. B. im Yorckgebiet (10), in Kappel (5) oder im Lutherviertel (0). Problem dieser Statistik: Sie beleuchtet ausschließlich WohnungsNEUbau, jedoch keine Sanierungen von bestehendem Wohnraum, egal, wie umfangreich dieser war.

Stadtstruktur und Wohngebiete:

Chemnitz ist eine von drei sächsischen Großstädten und nach Berlin, Leipzig und Dresden die viertgrößte Stadt Ostdeutschlands. Bundesweit belegt sie Rang 30. Von der Stadtfläche (durch Eingemeindungen auf mehr als 220 Quadratkilometer angewachsen) werden nur ca. 30 % als Baugebietsflächen genutzt, wohingegen 52 % land- und forstwirtschaftlich genutzt werden. Chemnitz ist in 39 Stadtteile gegliedert (8 davon haben einen sog. „Ortsteil“-Status, da sie erst nach 1990 eingemeindet wurden). Die größten Chemnitzer Stadtteile – bezogen auf die Bevölkerungszahl – sind Kaßberg, Sonnenberg, Gablenz, Zentrum, Schloßchemnitz und Bernsdorf, die allesamt Einwohnerzahlen zwischen 14.000 und 18.500 Einwohnern aufweisen. Ca. 175.000 Menschen der 249.000 Einwohner wohnen maximal 5 km vom Stadtzentrum entfernt. Im Süden von Chemnitz befindet sich mit dem Fritz-Heckert-Gebiets ein großes Plattengebiet, das sich über fünf Stadtteile erstreckt (Kappel, Helbersdorf, Hutholz, Markersdorf, Morgenleite). Wohnten 1991 in den Stadtteilen des Heckert-Gebietes noch 83.900 Menschen, so sank diese Zahl 33 Jahre später auf 37.000 – der Anteil der Chemnitzer, die in Ostdeutschlands viertgrößtem Plattenbaugebiet wohnten, sank von 27 % auf heute unter 14,5 %.

Im Februar 2025 ist der "Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2025" - bereits die 12. Ausgabe - erschienen. Hier gelangen Sie zur Berichtsseite.

Haushalte:

In Chemnitz existieren ca. 134.000 Haushalte (Ende 2022), von denen laut Berechnungen des Amtes für Informationsverarbeitung der Stadt Chemnitz 49 Prozent von einer Person, 32 Prozent von zwei Personen und 10 Prozent von drei Personen bewohnt werden. In weitere 9 Prozent der Haushalte wohnen vier oder mehr Personen. Die durchschnittliche Personenzahl je Haushalt liegt bei 1,8. Innerstädtisch sind die Haushalte im Schnitt etwas kleiner (viele Einpersonen-Haushalte), während an den Randgebieten mit hoher Eigentumsquote die durchschnittliche Haushaltzahl auf bis zu 2,3 Personen steigen kann.

Familien:

In Chemnitz leben ca. 22.800 Familien (definiert als Haushalt, in dem mindestens 1 Kind oder Jugendlicher unter 18 Jahren lebt). Die Zahl ist in den letzten Jahren leicht gestiegen. Die meisten Familien finden sich auf dem Kaßberg (2.000), auf dem Sonnenberg (1.620), in Schloßchemnitz (1.480), im Zentrum (1.380) und in Gablenz (1.250). Rechnerisch sind 17 Prozent der Chemnitzer Haushalte Familien. Anteilig gesprochen ist die Familienquote in den Stadtrandstadtteilen deutlich größer als in der Kernstadt.

Eigentumsverhältnisse / Wohnungsmarkt-Akteure:

Laut Zensus 2011 beträgt die Eigentümerquote in Chemnitz 17 Prozent. Definiert wird diese im Rahmen des Zensus als „Anteil der von Eigentümerinnen / Eigentümern bewohnten Wohnungen an allen bewohnten Wohnungen“. Der Wert wird 2022 nur minimal größer sein – zwar dürfte die absolute Anzahl an Eigentümern gestiegen sein, aber weite Teile der Bevölkerungszuwächse (v. a. durch Ausländerzuzug) spielten sich in den letzten Jahren im innerstädtischen Bereich in Mietwohnungsgebieten ab, wo nahezu keine Eigentümer wohnen. Der Anteil der Mieterhaushalte betrug 2011 gesamtstädtisch 83 Prozent - die Werte schwanken in den Stadtteilen jedoch; die Spanne liegt zwischen von 19 und 99 Prozent.

Die größten Wohnungsmarkt-Akteure in Chemnitz sind die Grundstücks- und Gebäudewirtschafts-Gesellschaft (Tochter der Stadt Chemnitz), die sechs großen Genossenschaften (WG „Einheit“, WBG Chemnitz-Helbersdorf, WBG Chemnitz West, Chemnitzer Siedlungsgemeinschaft, Sächsische Wohnungsgenossenschaft Chemnitz, Chemnitzer Allgemeine Wohnungsgenossenschaft) sowie einige bundesweit agierende Aktiengesellschaften bzw. Wohnungsunternehmen mit Beständen in Chemnitz (TAG Wohnen, Grand City Property, ZBI).

Innerstädtisches Umzugsverhalten:

Jedes Jahr ziehen ca. 7 bis 8 Prozent der Chemnitzer Bevölkerung innerstädtisch um. Zwischen 2009 und 2022 lag die Zahl der innerstädtischen Umzüge immer in der Spanne von 17.200 und 19.700. Allgemein lässt sich festhalten, dass das Ausmaß der innerstädtischen Mobilität in den Stadtteilen stark schwankt: die Mobilität in den zentrumsnahen Gebieten ist dabei naturgemäß weitaus höher als an den Rändern, wo die Eigentumsquote weitaus größer ist. Die höchsten Mobilitätsraten in Chemnitz weisen die Stadtteile Ebersdorf (hier allerdings verzerrte Statistik durch die Erstaufnahmeeinrichtung des Freistaates Sachsen für Asylbewerber und Flüchtlinge), Bernsdorf, Sonnenberg, Zentrum, Kaßberg, Schloßchemnitz, Gablenz, Kappel und Altendorf auf.

Studierende in Chemnitz:

Ende 2023 studierten rund 8.500 Studenten an der Technischen Universität Chemnitz. Die Studierendenzahlen sind in den letzten Jahren leicht rückläufig gewesen. Das studentische Wohnen spielt sich vordergründig in Bernsdorf, im Lutherviertel, im Zentrum, auf dem Sonnenberg sowie teilweise in Altchemnitz und auf dem Kaßberg ab. Deutlich wird dies an den Bevölkerungszahlen in der Altersgruppe 18 bis 29 Jahre.

Angebotsmieten:

Die im Rahmen der FOG-Wohnungsmarktstichprobe ermittelte durchschnittliche Angebotsmiete lag im November 2023 bei 5,65 €/m² - 12 Monate zuvor hatte sie im Mittel 5,50 €/m² betragen. 90 % aller Angebotsmieten liegen in einer Spanne von 4,44 €/m² bis 7,50 €/m². Das günstigste Drittel aller Wohnungsangebote kostete maximal 5,14 €/m², das zweite Drittel aller Wohnungen bündelt sich zwischen 5,14 €/m² und 5,82 €/m². Das teuerste Drittel liegt zwischen 5,82 €/m² und 12,13 €/m². Nur 9 % aller im Herbst 2023 angebotenen Wohnungen kosteten mehr als 7,00 €/m². Darunter sind naturgemäß viele neu- bzw. komplettsanierte Wohnungen sowie einige wenige Neubauten (Fertigstellung 2021-23) gewesen. Im Schnitt kostete eine Angebotswohnung im Neubau bzw. im Anschluss an eine Komplettsanierung im Nov. 2023 7,87 €/m². Angebote mit zweistelligen €/m²-Nettokaltmieten lassen sich finden, können aber weiterhin an einer Hand abgezählt werden. Im Schnitt über alle Wohnungen des Segmentes Neubau/Komplettsanierungen betrachtet liegen die Angebotsmieten ca. 40 % über denen des Gesamtmarktes.

Mietspiegel-Preise:

Der via Regressionsanalyse erstellte „Qualifizierte Mietspiegel der Stadt Chemnitz 2024“ ermittelt für diverse Wohnungstypen in Abhängigkeit von Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr die sog. „ortsübliche Vergleichsmiete“ im Sinne BGB § 558. Die Preise werden via Basismiete dargestellt, müssen über Zu- und Abschläge (Ausstattungs- und Lagevariablen) und einige Rechenschritte präzisiert werden. Die Basismieten wurden im Vergleich zum Mietspiegel 2022/2023 pauschal um 4,4 % erhöht und schwanken in allen Baujahren bis 2000 (von „bis 1924“ bis „1991 bis 2000“) zwischen 5,01 €/m² und 6,14 €/m². Die Spitzenmieten werden im Segment „erbaut ab 2014“ erzielt (8,36 €/m² bis 10,84 €/m²). In 25 von 33 Tabellenfeldern des Mietspiegels werden die Basismieten von einer 5 vor dem Komma angeführt - im Bereich der Baujahresklassen „2001 bis 2013“ liegen die Basismieten für alle Wohnungsgrößen bei 6,54 €/m².

Kaufpreise:

Neugebaute Eigentumswohnungen kosteten 2022 im Rahmen des Erstverkaufs im Durchschnitt ca. 4.000 €/m². Im Weiterverkauf von Wohnungseigentum wurden durchschnittlich ca. 1.350 €/m² bezahlt. Die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser stiegen 2022 erstmals auf mehr als 1.000 €/m², hatten zwischen 2019 und 2021 immer bei rund 900 €/m² Wohnfläche gelegen.